Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen

Übernimmt der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen anfallende Arbeiten selbst und lässt sich die dabei entstehenden Kosten vom Vermieter erstatten, kann dieser die Kosten bei der Mieterhöhung für Renovierung nach § 559 BGB Abs. 1 heranziehen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 30.03.2011 – Aktenzeichen VIII ZR 173/10).

In dem Streit ging es um den Einbau von Wasserzählern. Der Vermieter hatte die Mieter hierüber ordnungsgemäß informiert. In dem Ankündigungsschreiben wies der Vermieter auch darauf hin, dass durch den Einbau der Wasserzähler die Miete um 2,28 € pro Monat angehoben würde. Daraufhin wollten die Mieter dem Einbau nur dann zulassen, wenn Sie vom Vermieter einen Vorschuss für Renovierungskosten (Neutapezierung der Küche) erhielten. Der Vermieter gewährte diesen Vorschuss, stellte aber klar, dass die Neutapzeierung der Küche ebenfalls zu den umalgefähigen  Modernisierungskosten gehöre, so dass die Mieterhöhung entsprechend höher ausfalle. Nach Abschluss der Arbeiten hob er die Miete um 2,79 € an, wovon 1,32 € auf den Vorschuss für die Tapezierarbeiten entfiel. Der Mieter zahlte jedoch lediglich 1,47 € und behielt den Anteil für die Renovierungskosten für 24 Monate ein. Der Vermieter klagte den nicht gezahlten Betrag beim Amtsgericht erfolgreich ein. Der Mieter ging jedoch erfolgreich in die Berufung vor dem Landgericht.

Letztinstanzlich hat jetzt der Bundesrechnungshof zugunsten des Vermieters entscheiden. Die Richter stellten zunächst klar, dass der Vermieter berechtigt ist, die Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, auf den Mieter umzulegen. Sie verwiesen dabei auf § 559 BGB. Dort heißt es: „Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (…)“.

Der BGH stellte gleichzeitig klar, dass diese Regelung nicht nur für Kosten gelte, die durch beauftragte Handwerker entstehen. Auch wenn der Mieter bei Renovierungsmaßnahmen anfallende Arbeiten selbst ausführt und sich diese erstatten lässt, berechtigen diese Kosten den Vermieter zur Mieterhöhung.