Mieterhöhung nach nicht angemeldeter Modernisierung

Nimmt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor, muss er diese dem Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme ankündigen (§ 554 BGB). Der Bundesgerichtshof musste sich jetzt mit der Frage befassen, ob eine unterlassene Ankündigung auch Auswirkungen auf das Recht der Vermieters hat, die Miete wegen der durchgeführten Maßnahme zu erhöhen.

In dem Verfahren ging es um einen Fahrstuhl, der vom Vermieter im Haus eingebaut wurde. Der Vermieter hatte die Maßnahme fristgerecht angekündigt, die Ankündigung aber nach dem Widerspruch eines Mieters zurückgezogen. Trotzdem ließ er den Fahrstuhl einbauen. Danach erhöhte der Vermieter die Miete um über 35 % von 338,47 € auf 459,25 €. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Erhöhung zu zahlen. Die Klage des Vermieters auf Zahlung des Erhöhungsbetrages wurde vom zuständigen Amtsgericht zunächst abgelehnt. Im Berufungsverfahren erhielt der Vermieter jedoch Recht. Mit der Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte der Mieter keinen Erfolg.

Die BGH-Richter stellten fest, dass eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB zulässig sei. Dort heißt es „Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“ Das Fehlen der Modernisierungsanküdnigung nach § 554 Abs. 3 BGB führe nicht automatisch dazu, dass keine Mieterhöhung möglich sei. Durch die Ankündigung solle der Mieter in die Lage versetzt werden, sich auf die Baumaßmnahmen einzustellen und eventuell von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Ankündigungspflicht solle aber nicht die Möglichkeit des Vermieters einschränken, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2011 – Aktenzeichen VIII ZR 164/10
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