Mietminderung auch bei Abwesenheit des Mieters

Selbst wenn ein Mieter die Wohnung nicht nutzt, hat er dennoch das Recht, die Miete zu mindern. Das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 BGB) orientiert sich nämlich ausschließlich an der Frage, ob die Wohnung im vollen Umfang wie vereinbart genutzt werden kann. Ob sie tatsächlich genutzt wird oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 28.06.2018 (Aktenzeichen 65 S 45/18).

In dem Verfahren ging es um eine Ein-Zimmer-Wohnung, für die der Mieter wegen Unbewohnbarkeit die Mietzahlungen für zwei Monate aussetzte. Tatsächlich stand dem Mieter die Wohnung in den beiden Monaten nicht zur Verfügung. Dennoch akzeptierte der Vermieter die Mietminderung auf Null nicht. Er begründete dies damit, dass der Mieter die Wohnung in der fraglichen Zeit ja gar nicht genutzt habe beziehungsweise nutzen wollte. Der Mieter habe sich nämlich in den zwei Monaten anderweitig aufgehalten.

Da man sich nicht einigen konnte, kündigte der Vermieter wegen Mietrückstand und verklagte den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Letztlich wurde das Landgericht Berlin angerufen, das für den Mieter entschied. Das Gericht erklärte die Kündigung für unwirksam. Der Mieter sei nach § 536 Abs. 1 BGB für den strittigen Zeitraum nicht verpflichtet gewesen, die Miete zu zahlen.

§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Dass der Mieter die Wohnung während der strittigen Zeit nicht nutzte, spiele für die Entscheidung des Gerichts keine Rolle. § 536 BGB verlange die Mangelfreiheit einer Wohnung, ohne dabei zu v erlangen, dass die Wohnung bei einer Mietminderung auch tatsächlich genutzt wurde.

Da die Wohnung in den zwei Monaten unbewohnbar war, sei Auch die Minderung auf Null nicht zu beanstanden. Das Gericht wies aber ausdrücklich darauf hin, dass der Mieter keinen Anspruch auf Erstgattung etwaiger Hotelkosten in der fraglich en Zeit habe. Hier spiele es schon eine Rolle, dass die Wohnung vom Mieter nicht genutzt wurde.

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