7. März 2019 von Hartmut Fischer

Mietminderung auch nachträglich möglich

#Geruchsbelästigung #Mietmangel #Mietminderung

7. März 2019 / Hartmut Fischer

Zahlt ein Mieter seine Miete ungekürzt und ohne Vorbehalt weiter, weil er davon ausging, dass für eine Kürzung die Zustimmung des Vermieters notwendig ist, verwirkt er damit sein Kürzungsrecht nicht. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof am 04.09.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 100/18).

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, in der der Mieter immer wieder einen muffigen Abwassergeruch wahrnahm. Dieser Geruch hatte eine unterschiedliche Intensität. Der Mieter informierte den Vermieter. Doch dieser ließ sich Zeit: Der Mangel wurde erst nach mehr als zweieinhalb Jahren behoben. Daraufhin fragte der Mieter beim Vermieter an, ob dieser mit eine Mietkürzung von 15 Prozent einverstanden sei. Der Vermieter lehnte ab. Nun stellte der Mieter die Mietzahlungen für drei Monate ein. Deshalb erhob der Vermieter Klage. Er vertrat die Ansicht, dass der Mieter sein Mietminderungsrecht verloren habe, da er die Miete während der Geruchbelästigung ohne Einschränkungen weitergezahlt hätte.

Mit dieser Einschätzung konnte sich der Vermieter jedoch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) nicht durchsetzen. Die Richter stellten in ihrer Urteilsbegründung klar, dass der Mieter nur dann sein Minderungsrecht verliere, wenn er die Miete in vollem Umfang weitergezahlt hätte und gewusst hätte, dass er die Miete aufgrund der Rechtslage hätte kürzen können. Im vorliegenden Fall sei dies nicht der Fall gewesen.

§ 536 BGB:
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Dem Mieter sei nicht bewusst gewesen, dass das Recht auch Mietminderung automatisch eintrete, wenn

eine Mangel eintrete,
der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindere und
der Mieter dem Vermieter angezeigt worden sei.

Der Mieter sei aber davon ausgegangen, dass er die Miete nur mit Einverständnis des Vermieters die Miete kürzen könne. Das Gericht sprach ihm deshalb das Recht zu, die Bruttomiete für den Minderungszeitraum um 10 % pro Monat zu kürzen.