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Mietminderung wegen Zigarettenrauch
Mietminderung wegen Zigarettenrauch
Kommt es mehrmals in einer Stunde zu einem Raucheinzug durch das Zigarettenrauchen auf dem Balkon des Nachbarn, so liegt ein erheblicher Mangel vor. Dieser Mangel rechtfertigt eine Mietminderung und den Zurückbehalt der Miete in Höhe des 3-5 fachen Betrags der Minderungsquote. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.
In dem Streitfall ging es um einen Mieter, der wegen Tabakgeruchs in seinem Wohnzimmer die Miete gekürzt hatte. Gäste des unter seiner Wohnung wohnenden Nachbarn rauchten während ihrer Besuche auf dem Balkon. Etwa zwei- bis dreimal pro Stunde stieg nach Aussage des Mieters Zigarettenqualm von unten in das Wohnzimmer seiner Wohnung. Dies nahm er zum Anlass, die Miete zu kürzen und von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Der Vermieter klagte daraufhin gegen den Mieter.
Das Landgericht Berlin stellte sich jedoch auf die Seite des Mieters. Nach Meinung der Richter bestand ein Mietminderungsrecht nach § 536 BGB. Dort heißt es im Absatz 1:
Rechtliches
„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“
Die vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wurde nach Meinung der Richter durch die Rauch- und Geruchsbelästigung derart beeinträchtigt, dass sie eine Mietminderung von 10 % für gerechtfertigt hielten.
Die Richter sahen in der Belästigung einen erheblichen Mangel. Allerdings handele es sich hier um eine Einzelfallentscheidung. Dass sich der Rauch nur in einem Raum – dem Wohnzimmer – ausbreite, spiele für die Entscheidung keine Rolle. Es reiche, wenn der Rauch nur in Teilbereichen der Wohnung wahrgenommen würde. Im vorliegenden Fall käme hinzu, dass der Mieter das Wohnzimmer nicht lüften könne, da er jederzeit damit rechnen müsse, dass neuer Rauch von unten aufstiege. Ob der Einzug von Rauch grundsätzlich einen Mangel darstelle, wurde vom Gericht nicht abschließend geklärt.
Außerdem habe der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB. Da mit dem Zurückbehalt der Vermieter dahin gehend unter Druck gesetzt werden sollte, den Mangel möglichst rasch zu beseitigen, hielten die Richter einen Zurückbehalt vom drei- bis fünffachen der Minderungsquote für angemessen.