Mietpreisbremse: Nicht immer die letzte Vormiete entscheidet

Mietpreisbremse: Nicht immer die letzte Vormiete entscheidet

Die sogenannte Mietpreisbremse lässt die Möglichkeit offen, bei Neuvermietung eine höhere Miete zu verlangen, als es die ortsübliche Vergleichsmiete zulässt. Voraussetzung ist dann, dass die zuvor verlangte Miete bereits höher war. § 556e Abs 1  BGB. erlaubt in diesem Fall, dass auch bei der Neuvermietung eine Miete bis zur Höhe der zuvor verlangten Miete zulässig ist. Allerdings nur dann, wenn die Vormiete auch rechtlich zulässig war.  Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil vom 19.07.2023, das bei einer ungerechtfertigten Vormiete die Vor-Vor-Miete zugrunde gelegt wird (Aktenzeichen VIII ZR 229/22).

Mieter klagt wegen zu hoher Mieter

Geklagt hatte der Mieter einer knapp 38,4 m² Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt von Berlin, für das die Mietpreisbremse galt.  Die vereinbarte Indexmiete betrug 460,00 €, die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich auf 255,29. Der Vormieter hatte eine Miete von 422,00 € bezahlt. Davor hatte der Vermieter eine Miete von 380,00 € verlangt. Damit ergab sich folgendes Bild:

(Mieter A ist der Kläger in diesem Verfahren)

berechnung des Mieters

Nach den Berechnungen des Mieters A hätte der Vermieter – unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse – bis Oktober 2021 maximal 280,82 € verlangen dürfen. Aufgrund der Indexmietvereinbarung wären es ab November 2021 maximal 296,27 gewesen. Er verlangte nun die Rückzahlung der seiner Meinung nach zu viel gezahlten Mieten.

Amts- und Landgericht uneinig

Vor dem Amtsgericht konnte er sich weitgehend mit seiner Forderung durchsetzen. Der Vermieter ging jedoch in Berufung und war vor dem Landgericht erfolgreich. Im zugelassenen Revisionsverfahren versuchte der Mieter nun, das Urteil des Amtsgerichts wieder herzustellen.

Bei seinen Berechnungen war Mieter A von der Vormiete (Mieter B) und der hierfür geltenden Reglung der Mietpreisbremse ausgegangen. Der BGH stellte jedoch klar,  dass in diesem Fall auch die Miete des Mieters C berücksichtigt werden könne. Zum Zeitpunkt dieser Mietvereinbarung war die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung noch nicht in Kraft, die vereinbarte Miete deshalb zulässig.

bgh: Vormiete kann nicht zugrunde gelegt werden

Der BGH entschied deshalb, dass der Vermieter die Miete des Mieter C verlangen kann. Er verstößt dabei nicht gegen die Mietpreisbremse. Nach den Regeln der Mietpreisbremse darf er auch eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangen, wenn die Miete bereits im Vormietverhältnis höher war. Der BGH verwies in diesem Zusammenhang auf § 556e Abs. 1 S. 1.

Die Vormiete von Mieter B war jedoch unzulässig zu hoch. Der Vermieter war nicht berechtigt, diese Miete zu verlangen. Darum – so der BGH – könne sie für die Berechnung der aktuellen Miete (von Mieter A) nicht herangezogen werden.. Maßgeblich sei die zuletzt geschuldete Miete, die der Vermieter fordern durfte. Im vorliegenden Fall also die von Mieter C.

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