Mietrückstand – was ist zu tun?

Mietrückstand – was ist zu tun?

Es gibt die verschiedensten Gründe, die dazu führen, dass ein Mietrückstand ensteht. Unvorhergesehene Ausgaben, zu enge Finanziplanung, auch unerwartet hohe Betriebskostennachzahlungen führen oft zum Mietrückstand führen.  Doch dafür ist der Mieter selbst verantwortlich. Verlangen Sie die pünktliche Mietzahlung – das ist Ihr gutes Recht. Wenn Mietrückstand entsteht reagieren Sie sofort. Meist ist es ratsam, sich bei einem Anwalt zu informieren, da sich auch hier die Rechtslage immer wieder ändert. Deshalb hier nur einige Tipps, die den Anwalt natürlich nicht ersetzen.

Gründe für den Mietrückstand suchen
und die passende Lösung finden

Zahlt der Mieter normalerweise pünktlich und ist der Mietrückstand für den Vermieter überraschend, sollte man zunächst das Gespräch mit dem Mieter suchen. Meist handelt es sich bei dieser Arf Mietrückstand um einmalige Versehen, die beispielsweise durch einen Kontowechsel des Mieters oder Vermieters entstehen. Dann wird der Mieter den Rückstand schnell ausgleichen.

Mietrückstand einmaliger Fall:
Ratenzahlung vereinbaren

Natürlich kann es auch dazu kommen, dass der Mietrückstand tatsächlich auf finanziellen Schwierigkeiten des Mieters beruht. Dann muss der Mieter seine Karten offen auf den Tisch legen. Nur so kann ein Kompromiss gefunden werden. Bei einem kurzfristigen Engpass können Sie dem Mieter beispielsweise eine Ratenzahlung ermöglichen. Diese sollte aber in jedem Fall schriftlich vereinbart werden. In der Vereinbarung der Ratenzahlung müssen die folgenden Punkte vereinbart werden:

• Name und Anschrift des Mieters und des Vermieters
• Höhe des Mietrückstand – mit Datumsangabe, falls weitere Rückstände auflaufen sollten
• Schuldanerkenntnis des Mieters mit Details zum Mietrückstand: Mietschulden für die Monate … insgesamt in einer Höhe von xxx € (in Worten xxx). Monate, für die Miete geschuldet wird einzeln aufführen, falls weitere Rückstände auflaufen.
• Vereinbarung der Rückzahlung: Höhe der Beträge und Zahlungsintervall (z. B.: 300,00 € monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats, beginnend mit Monat XXX).
• Hinweis, dass neben der Tilgung des Mietrückstands auch die laufende Miete pünktlich zu zahlen ist.
• Hinweis, dass bei nicht fgristgerecht gezahlter Rückzahlungsrate der gesamte Mietrückstand in einer Summe gezahlt werden muss und sofort fällig wird. Außerdem der Hinweis, dass der Vermieter dann zur fristlosen oder auch ordnungsgemäßen Kündigung berechtigt ist ( 543 Abs. 2 BGB)

Mietrückstand zwingt zur Abmahnung

Ergibt sich keine gütliche Lösung, mit der beide Seiten leben können, sollte der Mieter schriftlich abgemahnt werden. Die Abmahnung stellt für Sie eine Sicherheit dar, dass Sie den Mieter später auch (ordnungsgemäß oder auch fristlos) kündigen können. Sie ist eine Art „letzte Warnung“ und sollte die folgenden Punkte umfassen:

• Vor- und Nachname, Anschrift des Vermieters und des Mieters
• Hinweis auf die Mietzahlungspflicht („nach § XXX des Mietvertrags vom xx.xx.xxxx) mit folgenden Angaben: Anschrift der Mietwohnung, Zeitpunkt der Mietzahlung (normalerweise monatlich bis zum dritten Werktag).
• Feststellung der Mietrückstände („für den Monat XXX wurde kein/nur ein Zahlungseingang von xxx Euro festgestellt, für den Monat … usw.)
• Aufforderung die Rückstände bis zu einem bestimmten Datum zu überweisen und zukünftig die Miete pünktlich zu überweisen. (Sicherheitshalber noch einmal die Konto-Daten angeben).
• Hinweis: Wird der Mietrückstand nicht wie vereinbart ausgeglichen oder zukünftige Mietzahlungen zu spät gezahlt muss mit einer Kündigung gerechnet werden muss ( 543 Abs. 3).

Kündigung

Wird der Mietrückstqand nicht ausgeglichen, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als dem Mieter zu kündigen. Eine fristlose Kündigung ist in folgenden Fällen möglich:

Der Mietrückstand ergibt sich aus den unterlassenen Zahlungen innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten und erreicht eine Höhe von mindestens einer Gesamtmiete (inklusive Mietnebenkostenvorauszahlung oder -pauschale)

Der Mietrückstand erreicht die Höhe von zwei Gesamtmieten , der sich über mehrere Monate verteilt entwickelt hat. 

Der Mieter hat bei einer fristlosen Kündigung noch die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten nach der Räumungsklage die Kündigung abzuwenden, indem er den Mietrückstand komplett bezahlt.  Diese Möglichkeit der Heilung besteht bei einer ordentlichen Kündigung nicht (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2021 – Aktenzeichen VIII ZR 91/20). Darum sollten Sie in Ihrem Schreiben sowohl ordentlich als auch fristlos kündigen. Stellen Sie auch sicher, dass Sie den Zugang der Kündigung bei einer späteren Auseinandersetzung beweisen können.

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