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Mietspiegel der Nachbargemeinde
Mietspiegel der Nachbargemeinde
Grundsätzlich kann eine Mieterhöhung auch mit dem Mietspiegel einer Nachbargemeinde begründet werden. Allerdings muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen dann Gründe benennen, warum der Mietspiegel auch hier angewandt werden kann. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Leonberg in einem Urteil vom 25.05.2016 (Aktenzeichen 8 C 702/15).
In dem Verfahren ging es um ein Mieterhöhungsverlangen, das vom Mieter abgelehnt wurde. Darin hatte der Vermieter die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel der Nachbar-Kommune begründet. Er hielt die beiden Kommunen sowohl in wirtschaftlicher, kultureller und soziale Struktur als auch bezüglich des Grades der Industrialisierung und der Verkehrsanbindung für vergleichbar. Der Mieter lehnte das Verlangen ab. Der Vermieter versuchte daraufhin die Zustimmung auf dem Klageweg durchzusetzen. Allerdings ohne Erfolg.
Das Amtsgericht Leonberg erklärte die Klage für unzulässig. Das Mieterhöhungsverlangen habe nicht den Anforderungen des § 558 a BGB entsprochen. Es sei schon deshalb formell unwirksam gewesen.
Rechtliches
§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nach Meinung des Amtsgerichts muss ein Mieterhöhungsverlangen Angaben über Tatsachen enthalten, die eine Mieterhöhung rechtfertigten. Diese Angaben müssten für den Mieter nachvollziehbar und prüfbar sein. Das sei hier aber nicht der Fall. Es reiche nicht aus, nur pauschal zu behaupten, dass die Gemeinden miteinander verglichen werden könnten.