Mietvertrag: Quotenabgeltungklausel individuell möglich

Mietvertrag: Quotenabgeltungklausel individuell möglich

In einem Formular-Mietvertrag ist eine Quotenabgeltungsklausel nicht wirksam. Die Klausel stellt nach § 307 Abs. 1 BGB eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Wird allerdings der Mietvertrag individuell ausgehandelt und darin eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart, ist diese gültig. Die Gültigkeit steht nicht im Widerspruch zu § 556 Abs. 4 BGB. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 06.03.2024 festgestellt (Aktenzeichen VIII ZR 79/22).

Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag – was ist das?

Bei der Quotenabgeltungsklausel handelt es sich um eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit der sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen prozentualen Anteil der Kosten für von ihm durchzuführende, aber bei Beendigung noch nicht fällige laufende Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Der BGH hat diese Klausel in Formularmietverträgen bereits am 18.03.2015 für unwirksam erklärt (Aktenzeichen VIII ZR 242/13).

Was ist ein Individual-Mietvertrag?

Ein Individual-Mietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter für einen einmaligen Einsatz gemeinsam ausgearbeitet und abgeschlossen. Demgegenüber ist der Formular-Mietvertrag ein Vertrag, der für eine unbestimmte Anzahl von Verwendungen erstellt wurde. Der Formularmietvertrag unterliegt den Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

Darum ging es im Verfahren

In dem Verfahren ging es um die Rückzahlung einer Kaution. Der Mieter verlangte die Auszahlung des Geldes. Der Vermieter weigerte sich. Er vertrat die Ansicht, dass er aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel im Individual-Mietvertrag noch Ansprüche gegenüber dem Mieter habe. Diese verrechnete er mit der Kaution. Durch die Verrechnung war die Kaution verbraucht. Der Mieter erhielt kein Geld zurück.

Klage vor Amts- und Landgericht

Darum klagte der Mieter zunächst vor dem Amtsgericht. Das Gericht wies die Klage jedoch ab. In der Berufung vor dem Landgericht erhielt er jedoch recht. Das Gericht erklärte die Klausel im Mietvertrag für ungültig. Es spielt dabei keine Rolle, um was für einen ietvertrag es sich handelt. Beim Formular-Mietvertrag würde die Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Beim Individual-Mietvertrag greife § 556 Abs. 4 BGB.

Entscheidung des BGH

Der Vermieter ging in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter entschieden, dass eine Quotenabgeltungsklausel im Rahmen eines Formular.Mietvertrages nach § 307 Abs.1 BGB ungültig ist. Das Gericht widersprach aber dem Landgericht, das die Klausel auch in einem Individual-Mietvertrag für unwirksam ansah.

Der BGH wies darauf hin, dass es im § 556 BGB um Betriebskostenvereinbarungen nach § 556 Abs. 1 geht. Damit kann § 556 Abs. 4 im vorliegenden Fall nicht angewandt werden. Deshalb entschied der BGH, dass die Quotenabgeltungsklausel grundsätzlich individuell zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden.

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