Miteigentumsanteile unter Eheleuten

Überträgt ein Ehepartner seine Miteigentumsanteile an einer Wohnung auf seine Frau, so dass diese alleinige Eigentümerin der Wohnung wird, so bleibt er doch weiterhin Mitvermieter eines zuvor geschlossenen Mietvertrages. Entsprechend muss eine Kündigung sowohl von der Eigentümerin und dem (früheren) Eigentümer ausgesprochen werden. Eine analoge Anwendung von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) findet nicht statt. Dies entschied der Bundesgerichtshof vom 09.01.2019 (Aktenzeichen VII ZB 26/17)

In dem Verfahren ging es um eine Kündigung, die die Vermieterin gegenüber dem Mieter ausgesprochen hatte. Allerdings wurde der Mietvertrag von ihr und ihrem Ehemann geschlossen, der zu diesem Zeitpunkt noch Miteigentümer der Wohnung war. Seinen Anteil übertrug der Mann erst später an seine Gattin. Da aber beide den Mietvertrag mit ihm geschlossen hatten, weigerte sich der Mieter auszuziehen. Er vertrat die Ansicht, dass eine Kündigung nur dann rechtens wäre, wenn sie sowohl vom Mann als auch von seiner Frau ausgesprochen würde. Die Eigentümerin versuchte daraufhin ihre Rechte auf dem Klageweg durchzusetzen.

Sowohl das Amts- wie auch das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Klägerin Recht. Beide Instanzen bestätigten die Räumungsanspruch der Vermieterin. Das Landgericht stellte fest, dass in diesem Fall § 566 Abs. 1 BGB analog angewandt werden könne und die alleinige Eigentümerin die Kündigung rechtskräftig allein aussprechen können.

§ 566, Abs. 1 BGB: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Der Mieter wandte sich jedoch an den Bundesgerichtshof (BGH), der anders entschied. Nach Ansicht des Gerichtshofs musste die Kündigung auch vom Ehemann der Vermieterin ausgesprochen werden, da dieser durch die Übertragung seiner Anteile zwar kein Eigentümer der Wohnung sei, aber immer noch Teil der Vermieterpartei. § 566 BGB könne nicht angewandt werden, da hier ausdrücklich von „Dritten“ die Rede sei. Daraus sei zu schließen, dass es sich bei dem Erwerber um keine Person handeln könne, die bereits Vermieter sei.

Außerdem könne der §566 BGB schon deshalb nicht angewandt werden, weil Sinn des Gesetzes der Schutz des Mieters bei Verkauf der Mietsache sei. Dieser Schutz sei aber nicht notwendig, wenn Eigentumsanteile dergestalt veräußert werden, dass einer der Eigentümerparteien alleiniger Eigentümer wird. Der Alleineigentümer sei dann immer noch an den geschlossenen Mietvertrag gebunden.