Modernisierungsmaßnahmen: Gesamtkosten reichen für Mieterhöhungsverlangen

Modernisierungsmaßnahmen: Gesamtkosten reichen für Mieterhöhungsverlangen

Modernisierungskosten kann der Vermieter auf die Miete umlegen, indem er die Miete um 8 % der entstandenen Kosten anhebt. In dem hierfür notwendigen Mieterhöhungsverlangen reicht es aus, wenn der Vermieter lediglich die Gesamtsummen der einzelnen Maßnahmen auflistet. Eine detaillierte Auflistung der einzelnen Positionen ist nicht erforderlich. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 25.01.2023 festgestellt (Aktenzeichen VII ZRF 29/22).

mieter verlangt detaillierte Kostenaufstellung

Grund des Verfahrens war die Klage eines Mieters gegen das Mieterhöhungsverlangen, das ihm der Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zusandte. Er bemängelte, dass die Kosten für die einzelnen Maßnahmen in dem Schreiben nicht spezifiziert aufgeführt wurden, sondern lediglich eine Gesamtsumme pro Maßnahme genannt wurde.

Amts- und Landgericht auf Seite des Mieters

Der Mieter konnte sich auch vor dem Amtsgericht Stuttgart Bad Cannstatt und dem Landgericht Stuttgart durchsetzen. Das Landgericht stellte fest, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, da die einzelnen Positionen der jeweiligen Maßnahmen nicht aufgeführt wurden.  Hiergegen legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.

bgh: detaillierte kostenauflistung nicht notwendig

Der BGH entschied entgegen den Vorinstanzen, dass das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam ist. Die Kosten der einzelnen Maßnahmen konnten in einer Gesamtsumme zusammengefasst werden. Eine genaue Spezifikation der einzelnen Posten einer Maßnahme ging über die formellen Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 BGB) hinaus. Die detaillierte Auflistung der einzelnen Positionen ist nicht erforderlich. Das gilt sowohl für eine reine Modernisierungsmaßnahme als auch für eine modernisierende Instandsetzung.

auch ohne details kontrolle möglich

Auch ohne eine detaillierte Aufschlüsselung der Ausgaben pro Maßnahme kann der Mieter prüfen, ob die geltend gemachten Kosten in sich plausibel sind und korrekt aufgeteilt wurden. Für den BGH entsteht für den Mieter kein zusätzlicher Nutzen, wenn er die detaillierten Kosten kennt. Wenn es Unklarheiten oder berechtigte Zweifel an den Berechnungen gibt, hat der Mieter außerdem einen umfassenden Anspruch auf Auskunft. Ferner kann er auch jederzeit Belegeinsicht verlangen. Schließlich ist auch eine gerichtliche Überprüfung möglich. Für den BGH spielt es auch keine Rolle, ob es sich um besonders kostenintensive Maßnahmen handelt oder ob diese auch zum Teil außerhalb der Wohnung durchgeführt wurden.

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