Muss ein Sachverständiger eine Mietwohnung betreten können?

Muss ein Sachverständiger eine Mietwohnung betreten können?

Grundsätzlich hat der Mieter das Besitzrecht an der angemieteten Wohnung. Aufgrund der „Unverletzlichkeit der Wohnung“ (Artikel 13 Grundgesetz) entscheidet er auch, wer die Mietwohnung betreten darf. Hat der Vermieter allerdings ein berechtigtes Interesse, muss der Mieter – nach Terminabsprache – das Betreten der Mietwohnung erlauben.

Von einem berechtigten Interesse spricht man, wenn der Vermieter nachweislich einen legitimen, nachvollziehbaren und rechtlich geschützten Grund für sein Handeln hat. Gesetzlich geregelt ist das berechtigte Interesse in den meisten Fällen nicht, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung. Es muss immer geprüft werden, ob das Interesse des Vermieters gegen das Recht des Mieters auf Schutz der Privatsphäre und der Unverletzlichkeit der Wohnung überwiegt.

Soll ein Gutachter die Wohnung besichtigen, da anders keine Begründung eines Mieterhöhungsverlangens möglich ist, stellt dies ein berechtigtes Interesse dar. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.11.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 77/23).

Mieter verweigert Sachverständigen den zutritt

Zu dem Beschluss kam es, weil ein Vermieter klagte, da der Mieter einen von ihm beauftragten Gutachter nicht in die Wohnung lassen wollte. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sollte ein Gutachten erstellen, mit dem ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden sollte.  Der Vermieter wollte die Miete für die Wohnung erhöhen. Dabei handelte es sich aber um eine Doppelhaushälfte, die über den Mietspiegel nicht eingeordnet werden konnte.

Mehrere Besichtigungsversuche gescheitert

Der Sachverständige musste natürlich die Wohnung zur Erstellung des Gutachtens betreten. Nur so waren die Vergleichswerte zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln. Der Gutachter suchte das Objekt mehrmals auf. Doch der Mieter verweigerte ihm jedes Mal den Zutritt.

Vermieter klagt – und gewinnt vor Gericht

Nach mehreren gescheiterten Versuchen verklagte der Vermieter den Mieter, um die Duldung des Zutritts zu erzwingen. Letztlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden. Der Gerichtshof stellte fest, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hatte, dass ein Gutachter die Wohnung betritt. Dies war als Vorbereitung einer Vergleichsmieterhöhung unumgänglich.

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