Nachträglich eingeräumte Sondernutzungsrechte

Wird in einer Teilungserklärung das Recht eingeräumt, später Flächen dem Sondernutzungsrecht einzelner Miteigentümer zuzuweisen, müssen die Flächen in der Teilungserklärung genau beschrieben werden. Das geht aus einem jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofes hervor.

In dem Rechtsstreit hatten die Mitglieder einer Wohneigentumsgemeinschaft, die im zweiten Stock wohnten den Teilenden verklagt. Dieser hatte sich in der – nachträglich geänderten – Teilungserklärung das Recht einräumen lassen, Teile der Gartenflächen den im Erdgeschoss wohnenden Miteigentümern im Rahmen des Sondernutzungsrechts zuzuteilen. Daraufhin wurden auch einzelne, in einem Lageplan näher bezeichnete Flächen dem Sondernutzungsrecht von Parterre-Eigentümern zugewiesen. Weitere Zuweisungen waren geplant.

Die Eigentümer der Wohnungen im zweiten Stock fühlten sich hierdurch benachteiligt und klagten darauf, die bereits vorgenommenen Zuweisungen für ungültig zu erklären und weitere Zuweisungen zu verbieten. In den Vorinstanzen erhielten die Kläger Recht.

Auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) unterlag der Teilende. Das Gericht stellte zunächst fest, dass grundsätzlich die nachträgliche Einräumung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum vereinbart werden könne. Allerdings reicht es nicht aus, allgemein von Flächen zu sprechen. Diese müssen genau spezifiziert werden. So müsse beispielsweise ein Lageplan gefertigt werden, aus dem ersichtlich sei, welche Flächen zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehen wären. Da diese eindeutige Bestimmung fehle, sie die Vereinbarung in der Teilungserklärung nicht zulässig.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.01.2012 – Aktenzeichen V ZR 125/11