Neues Jahr bringt wieder einige Änderungen.

Neues Jahr bringt wieder einige Änderungen.

Ein turbulentes Jahr endet. Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter schauen verunsichert in das Jahr 2025. Durch das Ende der sogenannten Ampelkoalition stehen nicht nur vorzeitige Neuwahlen vor der Tür. Viele Gesetzesvorhaben bleiben zunächst in der Schwebe. Doch einige Bestimmungen treten mit dem neuen Jahr doch noch in Kraft. Diese Änderungen und Neuerungen haben wir in diesem Beitrag zusammengestellt.

Ende der Mietpreisbremse?

Die 2015 eingeführte „Mietpreisbremse“ wird im Jahr 2025 enden – wenn sich keine andere gesetzliche Regelung ergibt. Die inzwischen geplatzte Ampelkoalition hatte bereits einen Gesetzentwurf verabschiedet, der am 20.12.2024 im Bundesrat vorgestellt wurde. Aufgrund des Endes der Koalition konnte das entsprechende Gesetz aber nicht umgesetzt werden. Die CDU/CSU hat bereits angekündigt, die Mietpreisbremse nicht mehr zu verlängern.

Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht

2025 tritt das „Bürokratieentlastungsgesetz“ in Kraft. Dies wirkt sich auch auf den Widerspruch gegen eine Kündigung des Mieters wegen eines Härtefalls (§ 574b BGB) aus. Für den Widerspruch ist im Jahr 2025 nicht mehr die Schriftform vorgeschrieben, nach der eine Originalunterschrift notwendig ist. Nun reicht die Textform aus, wodurch der Widerspruch auch per Mail oder Fax möglich wird.

Hier bleibt der Ofen aus

Ab 2025 gelten neue Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid. Ab dem kommenden Jahr gelten die neuen Höchstwerte auch für Kamin-, Pellet-, Kachel- und Koksöfen. Von den Regelungen ausgenommen sind

• Herde und Backöfen mit einer Wärmeleistung unter 16 kW, wenn sie nicht gewerblich genutzt werden,
• offene Kamine, die nur gelegentlich und nicht regelmäßig betrieben werden,
• Bade- und Grundöfen (unter anderem Kachelöfen, die als Wärmespeicher dienen).

Als Maximalwerte wurden festgelegt:

• Feinstaub: 0,15 g/Kubikmeter Abgas
• Kohlenmonoxid: maximal 4 g/Kubikmeter Abgas

Öfen, die zwischen Januar 1995 und März 2010 installiert wurden und die vorgegebenen Emissionswerte nicht einhalten, mussten nachgerüstet werden. Soweit dies nicht geschehen ist, dürfen die Ölfirmen ab 2025 nicht mehr genutzt werden. Die Einhaltung der Bestimmungen wird vom Schornsteinfeger bei der regelmäßigen Feuerstättenschau kontrolliert. Werden die neuen Grenzwerte nicht eingehalten, können Bußgelder (bis zu 50.000 €) verhängt werden.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Informationsabfrage bei Etagenheizungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), bei denen die Wohnungen mit Etagenheizungen ausgestattet sind, ein Bestandsaufnahme-Verfahren zum Zustand der einzelnen Heizungen einzuleiten (§ 71n Abs. 1 und 2 GEG). Da sich die Etagenheizungen üblicherweise im Sondereigentum befinden, sind die einzelnen Eigentümer verpflichtet, die WEG bei der Informationssammlung zu unterstützen. Der Prozess sollte allerdings im Jahre 2024 umgesetzt werden und muss im neuen Jahr beendet sein.

Zur geforderten Bestandsaufnahme müssen die Wohnungseigentümergemeinschaften beim Bezirksschornsteinfegermeister Kehrbuch-Daten für jede Etagenheizung anfordern. Wichtig sind Daten zur Art der Heizung, zu ihrem Alter, zur Funktionsfähigkeit und zur Nennwärmeleistung der einzelnen Heizungen.

Außerdem müssen die jeweiligen Eigentümer der WEG weitere Auskünfte geben. Hierzu gehören:

• Informationen über den Heizungszustand (wichtig: fiel die Heizung bereits aus und wenn ja, einmal oder öfter)
• Anzahl der Heizkörper,
• Zustand der einzelnen Heizkörper,
• Bereits durchgeführte Reparaturen,
• Veränderungen an der Heizung, den Leitungen oder Heizkörper,
• bereits vorgenommene Maßnahmen zur Effizienzsteigerung

Schornsteinfeger und Wohnungseigentümer haben sechs Monate Zeit, um die von der WEG geforderten Informationen zur Verfügung zu stellen. Die WEG-Verwaltung hat dann weitere drei Monate Zeit, um die Informationen als konsolidierte Zusammenfassung den Eigentümern zur Verfügung zu stellen.

Dämmpflicht für Heizungs- und Warmwasserleitungen

Ab dem Jahr 2025 verlangt das „Gebäudeenergiegesetz“ (GEG) die Nachrüstung unzureichend gedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen. Dadurch werden Gebäudeeigentümer verpflichtet, unzureichend gedämmte Rohrleitungen, die Wärme abgeben, mit Dämmungen zu versehen, die die Wärmeabgabe minimieren. Insbesondere frei zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen wie Keller oder Dachböden stehen im Fokus des Gesetzes. Verstöße gegen die gesetzlichen Auflagen können – je nach Schwere des Verstoßes – mit mehreren tausend Euro Bußgeld belegt werden.

Grundsteuer-Bescheid erhalten?

Ab 2025 tritt die Reform der Grundsteuer in Kraft. Aber noch haben nicht alle Grundstückseigentümer die entsprechenden Bescheide erhalten. Das führt bei den Betroffenen zur Verunsicherung, da sie nicht absehen können, welche Belastungen für sie durch die Grundsteuer entstehen. Je nach Sachlage empfehlen die Fachleute unterschiedliche Vorgehensweisen, wenn der Bescheid bisher nicht vorliegt.

Sinnvoll ist es, Kontakt mit der Kommune aufzunehmen, von der ja der Bescheid kommt. Soweit Daueraufträge bestehen, sollten Sie diese prüfen und mit der Kommune das weitere Vorgehen klären, damit keine Doppelzahlungen erfolgen.

Sollte Ihnen der Bescheid ungerechtfertigt hoch vorkommen, sollten Sie einen Fachanwalt konsultieren. Die Verbände der Grundstückseigentümer führen bereits Prozesse gegen die Bescheide und deren Berechnungen.

Steigender CO²-Preis

Ab dem Jahr 2025 steigt der CO²-Preis auf 55,00 € pro Tonne. Das wird sich auch auf die Heizkosten auswirken. Experten gehen wegen des CO²-Preises von Steigerungen beim Gas um 1,2 Cent pro Kilowattstunde aus. Beim Heizöl muss sogar mit Steigerungen von rund 17,5 Cent gerechnet werden. Bei der Nebenkostenabrechnung muss das „Stufenmodell“ beachtet werden. Der vom Vermieter und Mieter zu tragende Anteil richtet sich dabei nach dem CO²-Verbrauch der Wohnung. Je weniger verbraucht wird, umso geringer wird der Anteil des Vermieters.

Übrigens dürften die CO-Preise ab 2026 stärker steigen. Dann gelten keine festen Preise mehr. Verbrauchs-Zertifikate werden ab 2026 an einer Börse verhandelt, was zu schwankenden, höheren Preisen führen dürfte.

Belege – Digital reicht

Bei der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter das Recht, die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege einzusehen. Ab 2025 müssen aber keine Originalbelege mehr vorgelegt werden. Es bleibt dem Vermieter freigestellt, wie er die Informationen zur Verfügung stellt. Hierzu hat er folgende Möglichkeiten:

• Vorlage von Originalbelegen in Papierform,
• Vorlage elektronischer Kopien (z. B. eingescannte Dokumente)
• Belege zum Abruf im Internet zur Verfügung stellen,
• Elektronische Zustellung der Belege (z. B. als PDF) per Mail.