Nicht alles als Mängel anerkannt

Nicht alles als Mängel anerkannt

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) befasste sich in einem Urteil vom 18.04.2023 (Aktenzeichen 2 U 43/22) mit diversen Vorwürfen und stufte die Anschuldigungen unterschiedlich ein. Hieraus ergab sich, dass nicht alles, was ein Mieter als Mietmangel ansieht, auch vom Gericht so eingestuft wird.

gemischt vermietete immobilie

In dem Verfahren ging es um eine Immobilie, in der der Mieter sowohl eine Büroetage als auch eine Wohnung gemietet hatte. Der Mieter machte diverse Mängel geltend und kürzte die Miete. Der Vermieter verlangte die Nachzahlung. Sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Oberlandesgericht konnte sich der Vermieter mit seiner Forderung weitgehend durchsetzen. Im Einzelnen stufte das Gericht die Beanstandungen des Mieters folgendermaßen ein.

anerkannt: Bauarbeiten in der nachbarschaft

Zu Recht habe die Beklagte die Miete allerdings wegen umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft gemindert, führte das OLG aus. Im Hinblick auf die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Lärm und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjektes habe die Beklagte für drei Monate die Miete um 15 % mindern dürfen.

Die Baumaßnahmen in der Nachbarschaft und damit verbundene Beeinträchtigungen seien hier nicht mehr als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen. Für die Höhe der Minderung sei einerseits wesentlich, dass keine Zugangsbeeinträchtigung für die Laufkundschaft entstanden sei, andererseits aber das Objekt in einer ruhigen Nebenstraße in einem sehr gehobenen Wohngebiet liege. Die „Ruhe und Gediegenheit“ des Umfelds sei in Form des Ambientes des Mietortes Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden.

keine mietminderung wegen „gerümpel“ im erdgeschoss

Weitergehende Minderungsgründe bestehen dagegen nicht. Eine Mietminderung, wegen im Erdgeschoss abgestellten „Gerümpel“ wies das Gericht als unbegründet zurück. Das Verhalten der Mitbewohner sei zwar häufiger Anlass für Beanstandungen. Beeinträchtigungen durch abgestellte Sachen im Flur (Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten oder ähnliches) gingen aber nur in Ausnahmefällen über das sozialadäquat hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung hinaus. Hier sei nicht feststellbar, dass es zu einer massiven über das sozialadäquate Maß hinausgehenden Beeinträchtigung gekommen sei.

küchengrüche kein Mietmangel

Auch den Mietminderungsgrund „Küchengerüche“ erkannte das Gericht nicht an. „Vor dem Hintergrund der gemischten Nutzung des Gebäudes ist auch mit sozialadäquaten Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehört, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen kocht und es gelegentlich auch riecht“, betonte das OLG. Im Rahmen des speziell zur Mittagszeit durchgeführten Ortstermins seien im Treppenhaus zu dem keine Küchengerüche festgestellt worden. Auch der behauptete „muffige Geruch“ sei nicht zu riechen gewesen.

vermieter darf sich nackt sonnen

Dass sich der Vermieter nackt im Hof sonnte, sah das Gericht auch nicht als Mietminderungsgrund. Rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten. Eine „grob ungehörige Handlung“ im Sinne des § 118 OWiG liege nicht vor.

Durch den sich im Hof nackt sonnenden Vermieter werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort, an dem der Kläger sich unbekleidet auf seine Liege lege, sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen.

Dass der Vermieter bereits nackt durch Treppenhaus ging, konnte der Mieter nicht beweisen. Der Vermieter hatte glaubhaft versichert, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

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