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Nur echte Abrechnung wahrt die Frist
Nur echte Abrechnung wahrt die Frist
Wer eine Scheinabrechnung der Betriebskosten erstellt, um die 12-Monatsfrist zu wahren, hat Pech: Das Landgericht Bonn hat in einem Urteil klargestellt, dass damit die Frist nicht eingehalten wird und der Vermieter etwaige Nachzahlungsansprüche des Mieters verliert.
Nach dem BGB muss der Vermieter dem Mieter spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum die Betriebskostenabrechnung übergeben haben. Geschieht dies nicht, verliert der Vermieter alle Ansprüche auf Nachzahlungen durch den Mieter. Nur in sehr seltenen Ausnahmen kann die Frist ausnahmsweise überschritten werden.
Rechtliches
§ 556 Abs. 3 BGB: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Das Landgericht Bonn hatte nun folgenden Fall zu klären: Die Vermieterin einer Eigentumswohnung hatte zunächst innerhalb der 12-Monatsfrist eine Abrechnung erstellt und dem Mieter übergeben. Die Abrechnung hatte sie jedoch nicht auf Basis der aktuellen Zahlen erstellt. Diese hatte der Verwalter der Vermieterin noch nicht vorgelegt. Darum hatte die Vermieterin die Daten der vorigen Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt und daraus eine neue Abrechnung erstellt. Nachdem die Frist abgelaufen war, erhielt die Vermieterin die Daten des Verwalters und erstellte nun die korrekte Abrechnung. Sie forderte vom Mieter jedoch nur Nachzahlungen, die sich aus der ersten Abrechnung ergaben. Die zweite (korrekte) Abrechnung hatte einen höheren Nachzahlungsbetrag ergeben. Dennoch weigerte sich der Mieter und der Fall landete vor Gericht.
Das zuständige Amtsgericht entschied, dass es sich bei der ersten Abrechnung um eine Scheinabrechnung handele, die nur dazu diente, die gesetzlichen Fristen einzuhalten. Der Richter verneinte deshalb die von der Vermieterin geltend gemachten Ansprüche. Das Landgericht Bonn bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts.
Die Richter gingen in der Begründung auch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs ein, nach dem eine formal wirksame Nebenkostenabrechnung zu Wahrung der Abrechnungsfrist genüge, bei der es auf die inhaltliche Richtigkeit nicht ankomme (Urteil vom 17.11.04 – Aktenzeichen VIII ZR 115/04). Im vorliegenden Fall handele es sich aber nach Meinung der Richter um eine vorsätzlich falsche, nicht ernst gemeinte Abrechnung. Einzige Zweck der Abrechnung sei es gewesen, die Frist zu wahren. Wenn die BGH-Entscheidung auf diesen Fall angewendet würde, bedeute dies, dass der Vermieter zur Wahrung der Frist Abrechnungen mit frei erfundenen Werten erstellen könne. Dies sei aber nicht im Sinne des Gesetzgebers. Die Abrechnung sei in jedem Fall als unwirksam anzusehen, so dass der Mieter auch nicht gehalten werden könne, juristisch hiergegen vorzugehen (negative Feststellungs- und/oder Leistungsklage).
Urteil des Landgerichts Bonn vom 08.01.2015 – Aktenzeichen 6 S 138/14