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Nur nichts verschenken
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Für viele Immobilieneigentümer beginnt jetzt die heiße Phase im Kampf mit dem Fiskus – die Einkommensteuererklärung muss abgegeben werden. Für Vermieter bedeutet das auch, dass in der Anlage „V“ die Werbungskosten steuermindernd eingetragen werden. Doch was zählt alles zu den Werbungskosten und worauf muss man achten, wenn man möglichst viel an Steuern sparen will?
Inhalt:
Für jede Immobilie eine Anlage
Einnahmen
Ausgaben
Anschaffungskosten richtig absetzen
Ärger mit dem Fiskus vermeiden
Unser Tipp
Für jede Immobilie eine Anlage
Wer mehrere Immobilien besitzt, muss für jedes Objekt eine eigene Erklärung abgeben. Bei Eigentumswohnungen muss sogar für jede einzelne Wohnung eine eigene Anlage V ausgefüllt werden – auch wenn die Wohnungen sich im gleichen Haus befinden.
Einnahmen
Auf der Vorderseite der Anlage V werden die Einnahmen erfasst. Hierzu gehört nicht nur die Miete. Hier werden zunächst auch die Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen als Einnahmen erfasst. Dem werden auf der Rückseite des Formulars die damit bezahlten Kosten gegenübergestellt.
Ausgaben
Auf der Rückseite entscheidet sich, wie hoch die Steuerlast wird. Denn hier werden alle Kosten erfasst, die in Verbindung mit der Immobilie entstanden sind – und vom Ertrag auf der Vorderseite abgezogen werden. Hierzu gehören zunächst die Kosten, für die die Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen von den Mietern gezahlt wurden. Aber auch alle anderen Kosten, beispielsweise für Sanierungen oder Erhaltungsmaßnahmen können abgezogen werden.
Anschaffungskosten richtig absetzen
Natürlich kann man auch die Anschaffungskosten absetzen – soweit sie sich auf die Immobilie beziehen. Das Grundstück an sich kann nicht steuerlich geltend gemacht werden, weil es sich nicht abnutzt. Die Anschaffungskosten einer Immobilie können auch nicht in einer Summe abgezogen werden. Normalerweise werden pro Jahr 2 % als Abschreibung für Abnutzung (AfA) angesetzt.
Bei Anschaffungskosten denkt man natürlich zunächst an den Kaufpreis. Doch daneben fallen noch eine ganze Reihe anderer Kosten an, die man geltend machen kann. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbsteuer, die Makler-Courtage, Auflassungsgebühren usw.
Fast alle Immobilien werden zumindest teilweise über Darlehen finanziert. Die hierbei anfallenden Zinsen können ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden – nicht aber die Tilgung, also die Rückzahlung des geliehenen Geldes.
Ärger mit dem Fiskus vermeiden
Wenn der Kaufpreis als eine Summe ausgewiesen wird und nicht für das Grundstück und das Gebäude getrennt angegeben werden, kann es sein, dass das Finanzamt die mehr oder weniger willkürlich vorgenommene Aufteilung des Preises nicht akzeptiert. Darum sollten Grundstücks- und Gebäudepreis im Kaufvertrag getrennt angegeben werden. Allerdings kann es sein, dass auch diese Aufteilung vom Finanzamt nicht anerkannt wird und von dort ein höherer Grundstückwert angesetzt wird, so dass man dann weniger abschreiben kann.
Ärger kann es auch geben, wenn es um die Frage geht, wie die Renovierungs- und Modernisierungskosten abgezogen werden können. Grundsätzlich können diese Kosten direkt für das Jahr, in dem sie entstanden sind, abgerechnet – also steuersenkend geltend gemacht werden.
Werden jedoch Wirtschaftsgüter angeschafft, die selbstständig nutzbar sind, müssen diese im Rahmen der AfA steuermindernd geltend gemacht werden, wenn sie netto mehr als 800 Euro kosten. So können beispielsweise die Geräte zur Gartenpflege (Harken, Heckenscheren usw.) geltend gemacht werden. Wenn man aber ein großes Grundstück besitzt und dafür einen Rasenmäher anschafft, der mehr als 800 Euro kostet, müssen die Anschaffungskosten hierfür über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Reparaturkosten müssen ausgeführt und bezahlt sein, bevor sie abgerechnet werden können. Hierzu muss auf einem separaten Blatt aufgelistet werden, welche Maßnahme durchgeführt wurde, der Rechnungsbetrag und der Empfänger der Zahlung. Die so ermittelten Zahlen müssen dann auf das Formblatt übertragen werden.
Unser Tipp: Es lohnt sich auch für Immobilieneigentümer, die Steuererklärung mit einem Steuerprogramm, wie das WISO Sparbuch oder t@x zu erledigen, damit man nichts vergisst abzusetzen. Die Kosten eines solchen Programms können übrigens immer als Werbungskosten abgesetzt werden.
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