Nutzungsentschädigung ist keine Miete

Räumt ein Mieter angemietete Räume nicht und zahlt hierfür eine Nutzungsentschädigung, erwächst daraus nicht das Recht des nun ehemaligen Mieters, eine Mängelbeseitigung zu verlangen beziehungsweise die Nutzungsentschädigung wegen Nichtbeseitigung zu kürzen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung, bei der es allerdings an angemietete Gewerbemieträume ging.

In dem Verfahren ging es um folgenden Streit: Ein Mieter wurde im April 2011 zur Räumung von Gewerberäumen verurteilt. Er räumt jedoch nicht sondern zahlte bis Dezember 2011 eine Nutzungsentschädigung. Ab Januar 2012 stellte er die Zahlungen ein. Er wies darauf hin, dass es zu Wasserschäden gekommen sei und er deshalb seiner Meinung nach keine weiteren Zahlungen leisten müsse. Im April 2012 räumte er die Immobilie. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Nutzungsentschädigungen für das Jahr 2012 und bekam in den Vorinstanzen Recht. Daraufhin legte der Mieter Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Der BGH lehnte die Revision ab. Auch hier vertraten die Richter die Ansicht, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Mängelanspräche mehr geltend gemacht werden könnten und deshalb nicht zu einer Minderung der Nutzungsentschädigung führten. Da das Mietverhältnis beendet sei, müsse der Vermieter die Mietsache auch nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten.

Der Gesetzgeber will mit der Nutzungsentschädigung einen schnell durchsetzbaren Anspruch schaffen, der – so das Gericht – mit der Pflicht der Mangelbeseitigung grundsätzlich nicht vereinbar sei. Die Höhe dieser Nutzungsentschädigung müsse unabhängig davon gesehen werden, ob beziehungsweise in welcher Größenordnung dem Vermieter ein Schaden entstehe. Auch ob der Mieter aus der Mietsache noch einen Nutzen ziehen könne, spiele bei der Festlegung der Nutzungsentschädigung keine Rolle. Ein wesentliches Merkmal der Nutzungsentschädigung sei auch, dass damit der Exmieter unter Druck gesetzt werden solle, die Mietsache zurückzugeben. Würde man nun das Recht der Minderung gewähren, könne dies genau gegensätzliche Folgen haben und dazu führen, dass der frühere Mieter sich weiter weigern würde, das Mietobjekt zurückzugeben.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.05.2015 – Aktenzeichen XII ZR 66/13