Verkauf von öffentlich gefördertem Wohnraum

Wird eine Immobilie verkauft, die mit öffentlichen Mitteln finanziert wurde und bei der die Mieter einen Berechtigungsschein vorlegen müssen, hat der Verkäufe in jedem Fall hierüber zu informieren. Tut er dies nicht, handelt es sich um arglistiges Verschweigen. Dies kann ein Grund sein, den Verkauf rückgängig zu machen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 14.09.2018 (Aktenzeichen V ZR 165/17)

In dem Verfahren hatte der Käufer einer Immobilie gegen den Verkäufer geklagt. Dieser hatte bei den Vertragsverhandlungen nicht darauf hingewiesen, dass die Wohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden und Mietinteressenten einen Berechtigungsschein vorlegen müssen. Der Käufer forderte deshalb, dass der Kauf rückgängig gemacht werde. Der Verkäufer war hierzu jedoch nicht bereit. Er verwies auf den vertraglich festgelegten Haftungsausschluss für Mängel. Da man sich nicht einigen konnte, ging der Käufer vor Gericht.

Er hatte jedoch weder vor dem Landgericht Hildesheim noch vor dem Oberlandesgericht Celle Erfolg. Unter anderem begründete das Oberlandesgericht seine Entscheidung damit, dass der Käufer nicht hätte nachweisen können, dass er bei Kenntnis der Einschränkungen durch die öffentliche Förderung auf einen Kauf verzichtet hätte. Der Käufer wollte sich mit den Entscheidungen der beiden Gerichte nicht abfinden und legte Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ein.

BGH: Hinweis auf öffentliche Förderung muss sein

Hier konnte er sich durchsetzen. Der BGH entschied zu seinen Gunsten und hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Die Richter stellten in ihrer Begründung zunächst klar, dass es sich bei der Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung um einen sogenannten Rechtsmangel handele. Der Eigentümer der Immobilie würde durch die Bindung in seinen rechtlichen Befugnissen eingeschränkt. Der Verkäufer habe hierüber informieren müssen.

Die Aufklärungspflicht bestehe auch dann, wenn der Käufer die Wohnungen nicht besichtige. Rechtliche Einschränkungen seien schließlich bei einer Besichtigung nicht zu erkennen. Der BGH ging in seiner Entscheidung davon aus, dass die Sozialbindung der Wohnungen arglistig verschwiegen wurde.

Ob der Käufer beim Wissen des Mangels das Haus noch gekauft hätte oder nicht, spiele dabei keine Rolle. Es komme nicht auf den direkten Zusammenhang zwischen dem Verschweigen und der Kaufentscheidung an. Der Käufer habe in jedem Fall für etwaige arglistig verschwiegene Rechtsmängel, wie die Sozialbindung der Wohnungen, einzustehen. Er könne sich hier nicht auf § 444 BGB berufen, weil es sich um arglistig verschwiegene Tatsachen handele.

§ 444 BGB – Haftungsausschluss: Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

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