Ordentliche Kündigung: Keine Termin- und Fristangabe erforderlich

Ordentliche Kündigung: Keine Termin- und Fristangabe erforderlich

Eine ordentliche Kündigung wird nicht unwirksam, wenn sie weder eine Frist noch einen Termin beinhaltet, zu dem sie wirksam werden soll. Hat der Vermieter einen zu frühen Kündigungstermin genannt, ist davon auszugehen, dass die Kündigung zum nächstmöglichen zulässigen Termin wirksam werden soll. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 10.4.2024 – Aktenzeichen VIII ZR 286/22).

ordentliche Kündigung mit falscher Frist

In dem Verfahren ging es um die ordentliche Kündigung einer Berliner Dreizimmerwohnung. Der Mietvertrag wurde 1982 geschlossen. Vereinbart wurde eine Frist bei einer ordentlichen Kündigung von 12 Monaten, wenn der Mietvertrag 10 Jahre bestanden hat. 2013 wurde das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt. 2018 kaufte der Vermieter die Wohnung. Im Januar 2021 sprach er die ordentliche Kündigung zum 31.10.2021 aus.

Der Vermieter – ein Rechtsanwalt –  begründete die Kündigung mit der Eigennutzung der Wohnung. Er wollte die Wohnung sowohl zu Wohnzwecken als auch als Kanzlei nutzen. Dies war in seinen Augen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

klage und erneute ordentliche Kündigung – ohne termin

Da der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob der Vermieter im August 2021 Räumungsklage. Im Rahmen der Klageschrift sprach er vorsorglich erneut eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Hierbei nannte er jedoch keinen Kündigungstermin.

Der Mieter hielt beide ordentlichen Kündigungen für unwirksam. Die erste Kündigung sei wegen eines verfrühten Beendigungszeitpunkts unwirksam. In der zweiten Kündigung fehle der Kündigungstermin, sodass auch diese Kündigung für ihn unwirksam war.

Amts- und Landgericht verwerfen kündigung

Der Vermieter konnte sich sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht, nicht durchsetzen. Grundsätzlich könne das Vorhaben, die Wohnung selbst für Wohn und Berufszwecke zu nutzen, ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB angesehen werden. Die Gerichte bezogen sich aber auch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.03.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 45/16).

Danach müsse es für die ordentliche Kündigung nicht nur vernünftige und nachvollziehbare Gründe geben. Ferner müsse dem Vermieter auch ein gewichtiger Nachteil entstehen, wenn er die Wohnung nicht übernehmen könne.

Die Gerichte gingen davon aus, dass im vorliegenden Fall die Maßstäbe einer Kündigung wegen Eigenbedarfs anzuwenden sind. In Berlin gilt eine verlängerte Sperrfrist von 10 Jahren (§ 577 a BGB), die hier erst 2028 endet. Vor diesem Hintergrund müssten an die Interessen des Vermieters besonders hohe Ansprüche gestellt werden. Deshalb müsse dem Vermieter ein gewichtiger Nachteil entstehen, damit die Kündigung als gerechtfertigt angesehen werde. Dies sah das Landgericht im vorliegenden Fall nicht.

Vermieter kann sich vor dem BGH durchsetzen

Der Vermieter ging in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH), der das Urteil des Landgerichts aufhob. In seiner Begründung führte der BGH zunächst aus, dass bei der Kündigung kein Fall des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, da dieser ausschließlich bei reiner Wohnraumnutzung zum Tragen kommt. Da der Vermieter die Räume zum Wohnen und zu beruflichen Zwecken nutzen will, könnte aber ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB vorliegen. Diese Regelung verlangt, dass der Nutzungswunsch vernünftig und nachvollziehbar begründet wird. Bei nicht Bezug der Mieträume müssten dem Vermieter anerkennenswerte Nachteile entstehen (nicht, wie vom Landgericht angenommen, ein gewichtiger Nachteil). Hiervon ging der BGH in seiner Entscheidung aus.

Der BGH wies in seiner Begründung auch darauf hin, dass im Schreiben zu einer ordentlichen Kündigung weder eine Kündigungsfrist noch ein Kündigungstermin genannt werden muss. Beides wird in der Vorschrift zur Kündigung (§ 568 BGB) nicht verlangt.