Rechte der Vermieter und Mieter bei Verwertungskündigung

Nach § 573 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er hierfür ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Dieses Interesse sieht der Gesetzgeber unter anderem gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer jüngst ergangenen Entscheidung unterstrichen, dass dieses Recht von hoher Bedeutung ist. 

Zwar stellte der BGH fest, dass bei der Abwägung der wirtschaftlichen Verwertung auch die Interessen des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben, beachtet und in jedem Fall individuell berücksichtigt werden müssen. Gleichzeitig stellten die Richter jedoch fest,  dass das Recht der Verwertungskündigung nicht schon deshalb abgelehnt werden könne, weil der Eigentümer die Immobilie bereits unrentabel vermietet geerbt habe.

In dem Verfahren ging es um einen recht komplizierten Fall bei der eine ungeteilte Erbengemeinschaft, deren Erben in Westdeutschland lebten, einer betagten Mieterin eines Einfamilienhauses in der ehemaligen DDR kündigen wollte. Der Mieterin war das Objekt bereits 1953 – damals noch unter staatlicher Verwaltung – vermietet worden. Nach dem Niedergang der DDR und dem Ende der staatlichen Verwaltung trat die Erbengemeinschaft in den Mietvertrag ein und kündigte das Mietverhältnis. Sie führten an, dass das Objekt nur Verluste einbringe und sanierungsbedürftig sei und es deshalb verkauft werden solle. Danach sei die Erbauseinandersetzung geplant. Ein Verkauf sei aber nur im unvermieteten Zustand in absehbarer Zeeit durchzuführen. Mit einer entsprechenden Räumungsklage hatten die Erben aber weder vor dem Amts- noch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Erfolg.

Die Richter des BGH sahen die Sache jedoch anders. Sie teilten nicht die Meinung der Vorinstanzen, dass der Nachteil der Erbengemeinschaft auch bestehen könne, wenn das Grundstück bereits im unrentablen Zustand geerbt wurde und nach Ende der staatlichen Verwaltung keine wesentlichen Verschlechterungen eingetreten seien.  Der BGH führte hierzu aus, dass die Sichtweise der Vorinstanzen dazu führen würde, dass Eigentümer von Wohnungen, die unter staatlicher Verwaltung standen,  an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen festhalten und auf Dauer Verluste hinnehmen müssten. Dies sei aber mit dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht vereinbar. 

Aus diesem Grund wurde die Angelegenheit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort müssen nun die gesamten Umstände (Unrentabilität des Grundstücks, Höhe des Mindesterlöses beim Verkauf im vermieteten und unvermieteten Zustand, Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand usw.) neu geprüft und bewertet werden.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.06.2011, Aktenzeichen VIII ZR 226/09