Rechtliche Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

Welches Mietrecht anzuwenden ist, wenn die Mieträume gemischt – also zu Wohn- und zu Gewerbezwecken – genutzt werden, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klar.

Im Verfahren ging es um den Streit eines Vermieters mit seinem Mieter in Berlin. Im Mietvertrag vereinbarten die beiden, dass der Mieter die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis nutzen dürfe. Das Mietverhältnis wurde vom Vermieter ohne Angabe von Gründen gekündigt. Der Mieter widersprach der Kündigung und der Vermieter erhob Räumungsklage beim Landgericht. Dieses wies die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig ab. Das Gericht hatte die Angelegenheit dem Wohnraummietrecht zugeordnet.

Im Berufungsverfahren wurde der Fall dem Gewerberaummietrecht zugeordnet und der Mieter zur Herausgabe der Mietsache verurteilt. Zur Begründung führte das Berufungsgericht im Wesentlichen aus, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass der Mieter in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis seinen Lebensunterhalt bestreite. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Das sah der Bundesgerichtshof im Revisionsverfahren anders: Dort stellten die Richter fest, dass das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks darstelle. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten solle, lasse sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukomme, in Einklang bringen.

Es seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen könne. Lasse sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, wären vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Im vorliegenden Fall entschieden die Richter, dass unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen sei.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 376/13
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