Rechts­anwalts­kanzlei muss keinen Umbau dulden

Eine Rechtsanwaltskanzlei kann verlangen, dass während der vereinbarten Mietzeit keine Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt werden, die besonders lärm-, erschütterungs- und staubintensiv sind. Dies gilt auch dann, wenn die Arbeiten außerhalb der Bürozeiten der Anwaltskanzlei durchgeführt werden, da Anwälte auch oft außerhalb der regulären Bürozeiten konzentriert arbeiten. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 12.03.2019 (Aktenzeichen 2 U 3/19).

In dem Verfahren ging es um für eine Anwaltskanzlei befristet angemietete Räumlichkeiten. Während der Mietzeit wechselte der Eigentümer, der den Anwalt bat, vorzeitig auszuziehen, da das Gebäude zu einem Bankinstitut umgebaut werden sollte. Da sich der Anwalt weigerte, kündigte der neue Eigentümer mehrmals Umbau- beziehungsweise Modernisierungsarbeiten im erheblichen Umfang an. Außerdem bot er dem Anwalt eine Abstandzahlung an, wenn dieser vorzeitig ausziehen würde. Doch auch darauf ließt der Mieter sich nicht ein. Darum kündigte der Eigentümer erneut massive Umbauarbeiten an und veranlasste die Durchführung von Bauarbeiten in den unteren Etagen. Dabei wurden unter anderem Bodenbeläge komplett entfernt und massive Innenwände herausgebrochen.

Der Anwalt klagte nun auf Unterlassung der Maßnahmen und erwirkte vor dem zuständigen Landgericht eine entsprechende einstweilige Verfügung. Hiergegen wehrte sich der Hauseigentümer vor dem Oberlandesgericht, hatte aber keinen Erfolg. Die Richter waren ebenfalls der Meinung, dass der Anwalt die Unterlassung der Umbauarbeiten verlangen könne, da er durch die Maßnahmen rechtswidrig in seinem mietvertraglichen Rechten beeinträchtigt werde. Eine Duldung der Beeinträchtigungen könne aber nicht verlangt werden. Auch die Durchführung der Arbeiten außerhalb seiner offiziellen Bürozeiten müsse er nicht hinnehmen. Es sei allgemein bekannt, dass Anwälte auch außerhalb der Bürozeiten konzentriert arbeiten würden.

Die Richter stellten weiter fest, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Räume bis zum vereinbarten Mietende sichergestellt werden müsse. Die mit dem Betrieb einer Anwaltskanzlei verbundene geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssten grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können, weshalb Störungen zu unterlassen beziehungsweise abzuwehren seien. Die schwerwiegenden Umbauarbeiten führten dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet sei. Hier handele es sich auch nicht mehr um Renovierungs- und Umbauarbeiten, mit denen eine Mieter rechnen und die er deshalb akzeptieren müsse.