Risse im gekauften Haus

Wer ein Haus kauft, möchte eine möglichst unversehrte Immobilie erwerben. Doch ein Haus kann nach mehreren Jahren (hier 45 Jahre) auch Risse aufweisen. Das liegt im Rahmen des Üblichen und stellt keine Mangel dar. Der Käufer einer solchen Immobilie kann deshalb auch einen Schadenersatz beanspruchen. Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, kann er auch keine Ansprüche wegen eines undichten Daches geltend machen. Das entschied das Landgericht Coburg in einem Urteil vom 25.03.2019 (Aktenzeichen 14 O 271/17).

In dem Streitfall ging es um ein Wohnhaus, das Anfang der 70er Jahre gebaut wurde. Die Immobilie wurde 2016 verkauft. Als der neue Besitzer die Holzverkleidungen und Tapeten entfernte, entdeckte er Risse in den Wänden. Zusätzlich stellte er einen Schimmelfleck fest, als er die Tapeten im Dachgeschoss entfernte. Es stellte sich heraus, dass das Dach an einer Stelle nicht fachmännisch respriert worden war.

Der Käufer verlangte nun vom Verkäufer Schadensersatz für die Beseitigung der Risse in den Wänden, der Reparatur des Daches und die Kost3en für einen vom Käufer privat beauftragten Gutachter.

Verkäufer lehnt Schadensersatz ab

Der Verkäufer der Immobilie weigerte sich jedoch, die Forderungen des Käufers anzuerkennen beziehungsweise Schadensersatz zu zahlen. Vor Gericht argumentierte er, dass Risse in den Wänden bei einem so alten Gebäude üblich seien. Bezüglich des unfachmännisch reparierten Daches stellte der Verkäufer fest, dass ihm dieser Mangel nicht bekannt gewesen sei. Darum sei dies durch den Haftungsausschluss für Sachmängel abgedeckt. Danach hatte der Verkäufer versichert, dass ihm keine verborgenen Mängel bekannt seien.

Keinen Anspruch auf Schadensersatz

Die Klage des Käufers wurde vom Landgericht Coburg in allen Punkten abgewiesen. Die Richter führten aus, dass im Kaufvertrag keine Regelungen bezüglich der Beschaffenheit des Hauses getroffen wurden. Darum sei von der Beschaffenheit vergleichbarer Gebäude auszugehen. Da man bei Häusern dieses Alters davon ausgehen müsse, dass sich im Laufe der Jahre Risse in den Wänden bilden, könne in diesem Punkt nicht von einem Mangel gesprochen werden. Diese Einschätzung der Richter wurde durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten untermauert. Der Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass Risse von bis zu 5 Millimetern beim Alter des Hauses durchaus als normal angesehen werden könnten.

Auch kein Ersatz für undichtes Dach

Bezüglich des monierten Lecks im Dach räumte Das Landgericht ein, dass es sich hier tatsächlich um einen Mangel handele. Allerdings habe der Käufer auch hier keinen Anspruch auf Schadensersatz. Hier komme aber der vereinbarte Gewährleistungsausschluss zum Zuge. Eine Klausel, nach der eine weitergehende Garantie vereinbar wäre, gab es nicht. Dem Kläger gelang es auch nicht, nachzuweisen, dass der Verkäufer von dem Schaden am Dach etwas gewusst habe.

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