Risse wegen Neubau in der Nachbarschaft

Wird auf dem Nachbargrundstück gebaut und führen die Tiefbauarbeiten zu Rissen an der eigenen Immobilie, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgericht Oldenburg vom 15.08.2017 (Aktenzeichen 12 U 61/16).

Der Rechtsstreit wurde von einem Hauseigentümer ausgelöst, der einen Tiefbauunternehmer verklagte. Der Unternehmer wollte ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück des Klägers errichten. Zur Sicherung der Baugrube ließ er mehrere Eisenträger in vorgebohrte Löcher von acht Meter Tiefe rammen und dazwischen Stahlbleche einsetzen. Die Konstruktion war stellenweise lediglich 60 Zentimeter von der Grundstücksgrenze entfernt. Die Träger wurden nach Abschluss der Tiefbauarbeiten wieder entfernt.

Der Kläger stellte an einem Anbau seines Hauses daraufhin Risse fest und machte den Unternehmer hierfür verantwortlich. Dieser lehnte jedoch jede Verantwortung ab. Seiner Meinung nach hatte das Gebäude schon vor den Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück Risse. Außerdem bezeichnete er die Immobilie als abrissreif. Hinzu käme – so der Unternehmer – dass etwaige entstandene Risse auch andere Ursachen haben könnten, die man ihm nicht anlasten könne. Als Beispiel nannte er die Absenkung des Grundwasserspiegels.

Das Landgericht Osnabrück schloss sich der Argumentation des Unternehmers an. Das Urteil wurde aber in der Berufungsinstanz durch das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg aufgehoben und dem Kläger der entsprechende Schadenersatz zugesprochen. Die Richter warfen dem Unternehmer vor, dass er seine Schutzpflichten aus dem Werkvertrag nicht im ausreichenden Umfang wahrgenommen hätte. Zwar sei der Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks der Auftraggeber des Unternehmers, doch ergäben sich aus dem Werkvertrag auch Schutzpflichten gegenüber Dritten, hier den Bewohnern des Nachbargrundstücks. Auch diesen Dritten gegenüber müsse der Unternehmer seiner vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht nachkommen.

Aufgrund der Erdarbeiten in der direkten Nähe zur Grundstücksgrenze wäre die Bildung von Rissen  durch Versackung der Immobilie vorhersehbar gewesen. Ein vom Gericht herangezogener Gutachter stellte fest, dass durch die Vibrationsarbeiten bereits an der Nachbarimmobilie vorhandene Risse mehrere Zentimeter breiter geworden seien und nun durch die Hauswand hindurchdrängen. Der Sachverständige führte noch andere Tatbestände auf und kam zu dem Schluss, dass das Gebäude keinen ausreichenden Witterungsschutz nach außen biete.