Rückbaupflicht ohne Fristsetzung

Wenn ein Mieter in seiner Wohnung Einbauten vornimmt, muss er sie beim Einzug wieder entfernen. Kommt er der Rückbaupflicht nicht nach, ist er Schadenersatz-pflichtig. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter dem Mieter eine Frist für den Rückbau setzt. Ohne Frist gibt es keinen Schadenersatz. So entschied zumindest das Landgericht Saarbrücken in einem jetzt bekannt gewordenen Urteil.

In dem zu verhandelnden Fall hatte ein Mieter – mit Zustimmung des Vermieters – einen PVC-Belag in der Küche entfernt und durch Fliesen ersetzt. Beim Auszug des Mieters verlangte der Vermieter nun, dass der Mieter wieder den ursprünglichen Zustand herstelle. Doch der Mieter war nicht bereit, die Fliesen wieder zu entfernen und durch einen PVC-Belag zu ersetzen. Der Vermieter verklagte ihn deshalb auf Schadenersatz.

Das zuständige Amtsgericht sprach sich jedoch gegen den Vermieter aus. Der Richter war der Meinung, dass kein Schadenersatzanspruch bestehe, weil der Vermieter dem Mieter keine Frist für den Rückbau gesetzt habe. Der Vermieter wollte dieses Urteil nicht hinnehmen. Er hielt die Fristsetzung für nicht notwendig. Schließlich habe der Mieter selbst gesagt, dass er alle Zahlungen für ein Entfernen der Fliesen ablehnen würde.

Im Berufungsverfahren konnte sich der Vermieter jedoch auch nicht durchsetzen. Das Landgericht Saarbrücken bestätigte das Urteil des Amtsgerichts. Die Richter des Landgerichts stellten jedoch in ihrer Urteilsbegründung fest, dass der Mieter nach § 546 BGB verpflichtet sei, Einrichtungen und Einbauten bei Ende des Mietverhältnisses zurückzubauen. Es spiele keine Rolle, ob die zu entfernenden Teile zu den wesentlichen Bestandteilen der Wohnung geworden wären. Auch die Zustimmung des Vermieters zum Ausbau ändere nichts daran, dass eine Rückbauverpflichtung bestehe.

Der Vermieter hätte aber, so die Saarbrücker Richter, dem Mieter eine Frist für den Rückbau einräumen müssen. Dies ergibt sich aus § 281, Absatz 1 BGB: „(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des §  281 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.“

Laut § 281, Absatz 2 sei eine Fristsetzung zwar entbehrlich, „wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.“ Diese Voraussetzungen seien jedoch, so das Landgericht Saarbrücken, in diesem Fall nicht gegeben. Dass der Mieter gesagt habe, er würde keine Kosten für den Rückbau tragen, spiel hier keine Rolle. Der Mieter schulde den Rückbau – und nicht die Übernahme der Kosten für den Rückbau. Wenn er aber die Kostenübernahme eines Rückbaus ablehne, hieße das nicht automatisch, dass er auch den Rückbau ablehne.