Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf

Auch wenn im Rahmen eines Kaufvertrages für eine Bestandsimmobilie Haftungsausschluss vereinbart wurde, haftet der Verkäufer dennoch, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit der Immobilie nicht gegeben sei. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 09.02.2018 (Aktenzeichen V ZR 274/16).

Seiner Entscheidung lag der folgende Fall zugrunde: Ein Käufer erwarb einen rund 300 Jahre alten Bauernhof. Nachdem der Kauf abgeschlossen war, stellte der Erwerber fest, dass im Erdgeschoss des Wohnhauses Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren und sich dort auch Schimmel gebildet hatte. Ein hinzugezogener Sachverständiger befand, dass die Schäden auf fehlende beziehungsweise nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen seien. Um die Schäden zu beseitigen musste der Eigentümer knapp 80.000 Euro aufwenden. Diese Summe verlangte er als Schadenersatz vom Verkäufer der Immobilie zurück.

Dieser verwies jedoch auf den Kaufvertrag, in dem Haftungsausschluss vereinbart war. Dies wollte der Käufer jedoch nicht gelten lassen und erhob Klage. Sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Oberlandesgericht konnte er sich jedoch nicht durchsetzen. Die Gerichte vertraten die Ansicht, dass aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen sei. Der Käufer legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Der stellte zunächst fest, dass die fehlenden beziehungsweise nicht ausreichend ausgebildeten Horizontalsperren und die sich daraus ergebenden Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen würden. Die Immobilie sei in diesem Zustand weder für eine gewöhnliche noch nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet.

Die Haftung des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie verlaufe bei einem vereinbarten Haftungsausschluss grundsätzlich innerhalb der Grenzen des § 444 BGB.

§ 444 BGB Haftungsausschluss
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Im vorliegenden Fall könne sich der Verkäufer jedoch hierauf nicht berufen, da die Voraussetzungen des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gegeben seien und es an der vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie fehle.

§ 434 Sachmangel
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,

1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 des Produkthaftungsgesetzes) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.
(2) Ein Sachmangel ist auch dann gegeben, wenn die vereinbarte Montage durch den Verkäufer oder dessen Erfüllungsgehilfen unsachgemäß durchgeführt worden ist. Ein Sachmangel liegt bei einer zur Montage bestimmten Sache ferner vor, wenn die Montageanleitung mangelhaft ist, es sei denn, die Sache ist fehlerfrei montiert worden.
(3) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache oder eine zu geringe Menge liefert.