Schadenersatz bei vereiteltem Vorkaufsrecht

Der Bundesgerichtshof hatte in einer Entscheidung zu klären, ob ein Mieter Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann, wenn ihm die Ausübung seines Vorkaufsrechts an der Mietwohnung (§ 577 BGB) nicht eingeräumt wurde.

In dem Verfahren klagte der Mieter in einem Hamburger Mehrfamilienhaus. Das Mehrfamilienhaus wurde vom Eigentümer verkauft. Der neue Eigentümer bot dem Mieter seine Wohnung zum Preis von 266.250,00 € zum Kauf an. Der Mieter machte nun geltend, dass ihm der Voreigentümer vor dem Verkauf der Immobilie ein Vorkaufsrecht hätte einnehmen müssen. Er berief sich dabei auf § 577 BGB, wo es heißt (Auszug):

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…)

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

Der Anteil der Wohnung wäre am Gesamtverkaufspreis lediglich 186.571,00 € gewesen. Da sich der Verkehrswert der Wohnung auf 266.500,00 € belief, wäre dem Mieter beim Kauf zum Zeitpunkt der Gesamtveräußerung des Gebäudes ein Gewinn von rund 80.000,00 € entstanden. Diesen Betrag wollte der Mieter vom ehemaligen Eigentümer ersetzt haben. Mit einer entsprechenden Klage hatte er aber weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht als Berufungsinstanz Erfolg.

Das Berufungsgericht war der Meinung, dass der Differenzbetrag nicht aufgrund des § 577 gefordert werden könne. Die strittige Summe sei lediglich dann einforderbar, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt hätte, der Vermieter aber den Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an einen Dritten verkaufe. Der Bundesgerichtshof teilte diese Ansicht jedoch nicht.

Die Richter entschieden, dass der Mieter Anspruch auf die strittige Summe haben könne. Sie könne ihm als Erfüllungsschaden zustehen, weil der Vermieter seinen Mitteilungspflichten bezüglich des Inhalts des Kaufvertrags und dem Vorkaufsrecht des Mieters erst nach dem Verkauf der Wohnung an einen Dritten nachgekommen sei. Wenn der Mieter deshalb von der Ausübung des Vorkaufsrechts abgesehen hätte, stünde ihm eine Ebntschädigung zu. Die Richter führten aus, dass die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage versetzen sollten, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Wird der Mieter nach Abwicklung des Kaufvertrags mit einem Drittkäufer informiert, kann davon ausgegangen werden, dass der (nun ehemalige) Eigentümer die Wohnung nicht mehr an den Mieter übereignen kann. Bei dieser Ausgangslage kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er zunächst einen Vertrag eingeht, von dem von vorneherein klar ist, dass er nicht mehr erfüllt werden kann. In dieser Situation könne der Mieter sehr wohl unmittelbaren Ersatz des Erfüllungsschadens – hier der entgangene Gewinn von rund 80.000,00 € verlangen. Das Verfahren wurde deshalb vom Bundesgerichtshof zur Neuverhandlung an das Berufungsgericht zurück überwiesen.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 51/14
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