Schadenersatz im Gewerbemietrecht: Wann endet die Verjährungsfrist?

Schadenersatz im Gewerbemietrecht: Wann endet die Verjährungsfrist?

Wirft ein Mieter die Schlüssel zum gewerblichen Mietobjekt beim Vermieter in den Hausbriefkasten, wird die Mietsache damit zurückgegeben. Ab dem Termin, ab dem der Vermieter von der Schlüsselrückgabe Kenntnis hat, läuft die gesetzliche Verjährungsfrist nach § 548 BGB, in der Schadenersatz gefordert werden kann. Es spielt dann keine Rolle, dass das Mietverhältnis noch weiterläuft oder der Vermieter nicht bereit ist, die Mietsache zurückzunehmen. Zu diesem Ergebnis kommt das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil vom 01.09.2023 (Aktenzeichen 30 U 195/22)

Vermieter verlangt Schadenersatz

In dem Verfahren ging es um einen Gewerbemietvertrag. Nach dem Ende des Mietverhältnisses hatte der Vermieter auf Schadensersatz geklagt. Er reklamierte eine Reihe von Mängeln und Schäden an der Halle und dem Lagerbüro. Der ehemalige Mieter weigerte sich die Forderung des Vermieters zu erfüllen, da er sie für verjährt hielt.

Schlüssel vor Vertragsende zurückgegeben

Der Mieter hatte die Schlüssel des Mietobjektes am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Vermieters geworfen. In einem Schreiben vom 07.01.2021 wies der Vermieter jedoch die Rückgabe zurück und verwies darauf, dass das Mietverhältnis erst am 30.04.2021 ende.

Seine Schadensersatzforderung machte der Vermieter schließlich im August 2021 vor Gericht geltend.  Das zuständige Landesgericht Siegen wies die Klage jedoch wegen Verjährung zurück. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung beim Oberlandesgericht Hamm ein.

Oberlandesgericht: Verjährungsfrist ist abgelaufen

Auch dort stellten die Richter fest, dass der Anspruch auf Schadensersatz verjährt sei. Die Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB (6 Monate) habe spätestens am 08.01.2021 begonnen. Der Mieter habe die Schlüssel am 31.12.2020 in den Briefkasten des Vermieters geworfen und damit das Mietobjekt verlassen. Das Gericht sah in diesem Schritt die vollständige Besitzaufgabe des Mieters. Spätestens am 07.01.2021 habe der Vermieter die Schlüssel im Briefkasten vorgefunden. Damit endete die Verjährungsfrist am 08.06.2021.

Das Oberlandesgericht stellte fest, dass es nicht darauf ankomme, dass das Mietverhältnis noch nicht beendet war und der Vermieter die Rücknahme nicht angenommen habe. Der Vermieter nach Rückgabe der Schlüssel die Möglichkeit gehabt, die Mietsache zu prüfen und etwaige Forderungen geltend zu machen.

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