Schadenersatz wegen zu niedrig angesetzten Betriebs­kosten­voraus­zahlungen?

Es kommt vor, dass Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst niedriger ansetzen, als es nach den zu erwartenden Kosten realistisch ist. Damit sollen potenzielle Mieter gewonnen werden. Entstehen dadurch höhere Nachzahlungen kann der Mieter aber keine Schadenersatzansprüche geltend machen, da ihm faktisch kein Schaden entsteht. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss erklärt hat, dass er nicht in der Lage sei, höhere Betriebskosten zu zahlen, als die, die sich aus den Vorauszahlungen ergeben. Dies entschied das Landgericht Berlin am 29.10.2018 (Aktenzeichen 65 T 106/18)

In dem Verfahren ging es um eine Nebenkosten-Nachzahlung für zwei Monat in Höhe von 214 Euro. Im Mietvertrag war eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 170,00 Euro vereinbart worden. Ein Angestellter der Hausverwaltung räumte hierzu ein, dass man die Betriebskostenvorauszahlung bewusst so niedrig angesetzt habe. Man wollte dadurch erreichen, dass die Gesamtmiete nicht über 500,00 Euro steige. Dies hielt der Mieter nicht für Rechtens und wollte deshalb auf Schadenersatz klagen. Um den Prozess führen zu können beantragte er hierfür Prozesskostenhilfe.

Das zuständige Amtsgericht Berlin-Neukölln lehnte jedoch den Antrag auf Prozesskostenhilfe ab. Das Gericht befand, dass eine Klage auf Schadenersatz keine Erfolgsaussichten habe. Gegen den ablehnenden Bescheid des Amtsgericht legte der Mieter Beschwerde beim Landgericht Berlin ein.

Doch auch hier hatte er keinen Erfolg: Das Landgericht stellte sich auf die Seite des Amtsgerichts und bestätigte die dort getroffene Entscheidung. Auch hier sahen die Richter keine Chancen, dass der Mieter mit seiner Schadenersatzklage Erfolg haben würde. Die tatsächlich angefallenen und abgerechneten Nebenkosten stellten keinen Schaden für den Mieter dar. Schließlich wären die gleichen Kosten angefallen, wenn die Nebenkostenvorauszahlungen höher angesetzt worden wären.

Allerdings wiesen die Richter daraufhin, dass ein Anspruch auf Schadenersatz entstehen könne, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages klargestellt hätte, dass er höhe Nebenkosten, als die die sich aus den Vorauszahlungen ergeben, nichts zahlen könne oder wolle. Durch diese Erklärung wäre dann ein Vertrauenstatbestand entstanden, die den Vermieter dazu verpflichtet hätte, darauf hinzuweisen, dass die Betriebskosten erheblich höher ausfallen würden und nicht durch die Vorauszahlungen abgedeckt würden.

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