Schätzungsgrundlage bei defekten Wärmezählern.

Schätzungsgrundlage bei defekten Wärmezählern.

Funktionierte ein Wärmezähler nicht korrekt, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Verbrauchswerte zu schätzen (§ 9a Heizkostenverordnung). Hierzu kann er entweder einen Vergleichszeitraum aus der Vergangenheit zugrunde legen oder auf Basis des Verbrauchs in einem vergleichbaren Raum die Schätzung vornehmen. In einem Urteil vom 27. Oktober 2021 hat der BGH präzisiert, welche Daten für die Schätzung zugrunde gelegt werden dürfen.

Defekter Wärmemesser in der Dachgeschoss-wohnung

Auslöser des Urteils war die Klage eines Vermieters, der eine Dachgeschosswohnung vermietete, in der der Wärmezähler bereits beim Einzug des neuen Mieters defekt war. Dies wurde allerdings erst entdeckt, nachdem der Mieter die Betriebskostenabrechnungen der ersten drei Mietjahre bemängelte und der Vermieter eine Kontrolle durchführen ließ. Das defekte Gerät wurde ausgetauscht – aber auch der neue Zähler war defekt und musste ebenfalls getauscht werden.

vermieter schätzt – Basis: vergleichsräume

Nun schätzte der Vermieter den Verbrauch, indem er Vergleichsräume zugrunde legte, die sich aber zum Teil in anderen Gebäuden befanden. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er hielt dieses Vorgehen für unangemessen und weigerte sich, die geschätzte Nachzahlung – ca. 1.000 Euro – zu bezahlen. Der Vermieter versuchte jetzt, die Nachzahlung einzuklagen.

BGH bestätigt: Vergleichsraum muss sich nicht im Haus befinden

Er konnte sich vor dem Amts- und dem Landgericht aber nicht durchsetzen. Erst vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte er Erfolg. Die Richter verwiesen auf das Recht des Vermieters, den Verbrauch schätzen zu dürfen, wenn die Messgeräte versagten. Dabei schreibe das Gesetz im § 9a der Heizkostenverordnung nicht vor, dass die Vergleichsräume sich auch im selben Haus befinden müssen. Die Vergleichsräume müssten in Bezug auf ihre Größe, der Intensität des Gebrauchs und der Bau-Substanz vergleichbar sein. Wo sich diese Räume dann befinden, spiele eine untergeordnete Rolle.

vermieter muss Schätzung beweisen

Der Mieter hatte dagegen argumentiert, dass er keine Möglichkeit habe, die Vergleichbarkeit der Räume zu prüfen. Die Richter führten dagegen aus, dass dies auch nicht notwendig sei. Der Mieter müsse nur die Schätzwerte bestreiten. Dann sei der Vermieter in der Beweispflicht. Im Zweifelsfall müsse ein Gericht ein entsprechendes Gutachten einholen.

das könnte sie auch interessieren:

Heizkostenschätzung auf Dauer unzulässig
Bundesrat stimmt neuer Verordnung zur Heizkostenabrechnung zu
CO2-Steuer macht das Heizen teurer