Schönheitsreparatur-Klausel muss sehr präzise sein

Schönheitsreparatur-Klausel muss sehr präzise sein

Immer wieder gibt es Probleme zwischen Vermieter und Mieter, wenn es um die Auslegung der sogenannten Schönheitsreparatur-Klauseln geht. Meist können sich hierbei die Mieter vor Gericht durchsetzen. So auch in einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 26.10.2023 (Aktenzeichen 210 C 176/23). Das Gericht verwarf eine Schönheitsreparatur-Klausel, weil seiner Ansicht nach nicht eindeutig zu erkennen war, welche Arbeiten der Mieter ausführen müsse.

Keine Schönheitsreparatur – keine Kaution?

Das Verfahren wurde ausgelöst, weil sich Vermieter und Mieter am Ende eines Mietverhältnisses nicht über die Auszahlung der Mietkaution einigen konnten. Der Vermieter hatte einen Teil der Kaution zurückbehalten, um damit Kosten für Maler und Lackiererarbeiten abzudecken. Diese Kosten waren entstanden, weil die Vertragsparteien eine Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag unterschiedlich auslegten. Der Mieter hielt sie für unwirksam und hatte deshalb verschiedene Maler arbeiten nicht ausgeführt.

Da der Vermieter nicht bereit war, die volle Kaution auszuzahlen, klagte der Mieter vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg. Dort konnte er sich mit seiner Forderung durchsetzen. In der umstrittenen Klausel hieß es unter anderem: „Schönheitsreparaturen umfassen […] das Streichen […] der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen”.

Schönheitsreparatur-Klausel war nicht eindeutig

Das Gericht entschied, dass der Mieter Anspruch auf Auszahlung der gesamten Kaution hat. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, die durch die durchgeführten Schönheitsreparaturen entstanden waren. Die umstrittene Klausel im Mietvertrag hielt auch das Gericht für unwirksam, da sie nicht eindeutig sei.

Mit der vorliegenden Schönheitsreparatur-Klausel, so das Gericht, werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Aus ihr sei nicht eindeutig zu entnehmen, dass auch die Fenster vom Mieter lediglich von innen zu streichen wären. Man könnte die Formulierung „von innen“ auch so auslegen, dass sie sich lediglich auf die Außentüren beziehen würde. Bestehen Zweifel, dass die Schönheitsreparaturklausel richtig verstanden wird, geht dies grundsätzlich zulasten des Vermieters, weil es sich um eine Regelung im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen handelt (§ 307 Abs. 1 BGB).

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