Schönheitsreparaturen bei unrenoviert vermieteten Wohnungen

Der Bundesgerichtshof entschied in zwei Verfahren am 08.07.2020, über Renovierungspflichten bei einer unrenoviert angemieteten Wohnung. Erhält der Mieter für die Schönheitsreparaturen keinen finanziellen Ersatz, muss er grundsätzlich nicht renovieren. Nimmt der Vermieter jedoch Schönheitsreparaturen vor, kann der Mieter an den Kosten beteiligt werden, da es nun zu einer Verbesserung des vertraglichen Zustands (unrenoviert bei Einzug) kommt. (Aktenzeichen VIII ZR 163/18 und 270/18)

In dem einen Verfahren hatte ein Mieter seinen Vermieter auf Zahlung eines Renovierungsvorschusses verklagt. Er hatte die Wohnung 2002 unrenoviert gemietet. Deshalb forderte er vom Vermieter ab 2016, dass dieser die notwendigen Schönheitsreparaturen vornehmen lassen solle. Laut Kostenvoranschlag wären hierfür rund 7.300 Euro zu zahlen. Einen entsprechenden Vorschuss lehnte der Vermieter ab.

Das Landgericht Berlin stellte jedoch fest, dass der Mieter keinen Anspruch auf einen Renovierungsvorschuss habe. Die Mietsache sie aufgrund ihres dekorativen Verschleißes nicht mangelhaft geworden. Da die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch hätten die Kläger diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vorne herein ausscheide. Hinzu käme, dass durch Renovierungsmaßnahmen ein deutlich verbesserter Zustand im Vergleich zur angemieteten Wohnung entstehe.  Der Vermieter müsse nur tätig werden, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ und „Substanzschäden“ vorzubeugen sei.

In dem anderen Verfahren verlangte der Mieter dem Vermieter aufzugeben, konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die Wohnung war 1992 vom Rechtsvorgänger des Vermieters unrenoviert angemietet worden. Im Dezember 2015 forderte der Mieter vom Vermieter, dass dieser die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen.

Das Landgericht Berlin stellte hier fest, dass der Mieter Anspruch auf Durchführung der von ihm geforderten Instandhaltungsarbeiten habe. Grundsätzlich richte sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Danach wäre der Vermieter aufgrund der unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen Eine vollständige Renovierung könne jedoch nicht verlangt werden. Der Mieter erhielte so eine Wohnung, die deutlich besser sei als zu Anfang.

Allerdings könne man im vorliegenden Fall nicht davon ausgehen, dass der schlechte Anfangszustand vertragsgemäß sei. Der Vermieter müsse die Schönheitsreparaturen durchführen, wie es in der im Mietvertrag vereinbarten (aber ungültigen) Klausel zunächst dem Mieter auferlegt wurde.

Der Bundesgerichtshof hat beide Urteile aufgehoben und zur Neuverhandlung an die Berufungsgerichte zurückgegeben.

Grundsätzlich stellte der BGH klar, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert überlassen wird und
für die Durchführung von Schönheitsreparaturen kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wird. Man könne auch nicht den Standpunkt vertreten, dass der Vermieter grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert vermieteten Wohnungen durchführe und der Mieter könne dies ja „freiwillig“ tun. Allerdings könne man den Vermieter auch nicht an die ungültig gewordene Mietvertragsklausel und deren Inhalt binden.

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn. Das bedeute aber nicht, dass Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein ausscheiden. Der Vermieter habe eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe. Davon könne man bei einer Mietdauer 14 bzw. 25 Jahren ausgehen.

Die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) unrenovierten Anfangszustandes ist aber weder sinnvoll noch praktikabel. Letztlich laufe es darauf hinaus, dass die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt würde. So erhalte der Mieter dann aber die Wohnung in einem besseren Zustand als er ihm zustehe. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben müsste hier also ein Ausgleich zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter geschaffen werden.

Vor diesem Hintergrund entschied der BGH, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

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