Schönheitsreparaturen: Gerichte legen Worte auf die Goldwaage

Wie allgemein bekannt ist, kann man die Betriebskosten, die im § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, auf die Mieter umlegen. Doch durch unkorrekte oder unvollständige Formulierungen im Mietvertrag werden die entsprechenden Vereinbarungen von den Gerichten oft gekippt. Dabei legt die Justiz oft jedes Wort auf die Goldwaage, wie ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.05.2020 erneut unter Beweis stellt (Aktenzeichen 49 C 493/19).

Grundsätzlich sind nur die Kosten, die sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung ergeben, auf die Mieter umlegbar. Instandhaltungskosten und Instandsetzungsausgaben können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Der Vermieter schuldet dem Mieter den wohnfähigen Zustand der Wohnung für die gesamte Mietzeit.

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Die umlegbaren Kosten müssen jedoch im Mietvertrag mit dem Mieter explizit vereinbart werden. Diese landläufig als „Schönheitsreparatur-Klauseln“ bezeichneten Mietvertragsvereinbarungen werden von den Gerichten oft sehr spitzfindig ausgelegt – und dann zu Gunsten der Mieter ausgelegt. Wird auch nur ein Teil der getroffenen Vereinbarung als nicht zulässig erklärt, führt das oft dazu, dass die gesamte Klausel verworfen wird und der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

So hatte der Bundesgerichtshof bereits 2008 festgestellt, dass eine Vereinbarung, nach der die Decken und Wände vom Mieter zu „weißen“ seien als eine unzulässige Farbvorgabe ausgelegt werden könne, was die Vereinbarung hinfällig machte. Der Mieter musste also gar nichts streichen. (Urteil vom 18.6.2008 – Aktenzeichen VIII ZR 224/07.

Auch das Amtsgericht Hamburg legte in seinem Urteil jedes Wort auf die juristische Goldwaage. Vermieter und Mieter hatten im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ zu streichen habe. Das war dem Gericht jedoch nicht eindeutig genug. Man hätte daraus auch schließen können, so das Amtsgericht, dass die Fenster auch von außen gestrichen werden könnten. Wenn aber auch nur Zweifel an einer Formulierung bestehen, gehen diese grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Damit wurde die entsprechende Klausel im Mietvertrag ungültig und der Mieter musste nun keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Grundsätzlich gehen die Gebrauchsspuren einer Wohnung die mit der normalen Nutzung der Wohnung zusammenhängen zu Lasten des Vermieters, da er hierfür im Rahmen der Miete entschädigt wird.

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