Schonfristzahlung bewirkt nur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung

Schonfristzahlung bewirkt nur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen kann unwirksam werden, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtsfähigkeit des Räumungsbeschlusses die Schulden ausgleicht. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 05.10.2022 klargestellt, dass diese Heilungsklausel nach § 569 ausschließlich für fristlose Kündigungen gilt, aber keine Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung hat. (Aktenzeichen VIII ZR 307/21)

miete wegen angeblicher Mängel gekürzt

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, in dem der Mieter die Miete wegen seiner Meinung nach vorhandenen Mängel gemindert hatte. Dies wurde vom Vermieter nicht akzeptiert. Er kündigte dem Mieter deshalb fristlos, nachdem die entsprechenden Rückstände aufgelaufen waren.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstände ist nach § 543 Abs. 3 BGB möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit den Mietzahlungen ganz oder erheblich in Verzug ist. Bei einem längeren Zeitraum ist die fristlose Kündigung möglich, wenn die Rückstände die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.

vermieter kündigt fristlos und ordentlich

Der Vermieter sprach neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung aus. Da der Mieter zunächst nicht zahlte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Nach Klageerhebung zahlte der Mieter die ausstehenden Beträge nach.

Trotz der Zahlung gab das zuständige Amtsgericht der Räumungsklage statt. Zwar wurde die fristlose Kündigung durch den Ausgleich der Schulden abgewendet. Das Amtsgericht hielt aber die ordentliche Kündigung weiter für gültig und zulässig. Der Mieter ging in Berufung. Das zuständige Landgericht gab ihm recht: auch die ordentliche Kündigung sei durch die Nachzahlung des Mieters unwirksam. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.

bgh: trotz schonfristzahlung bleibt ordentliche kündigung wirksam

Dort entschied man zugunsten des Vermieters. Die Zahlung innerhalb der Schonfrist habe keinen Einfluss auf die ordentliche Kündigung. Nach § 543 BGB bezieht sich die Schonzahlung ausschließlich auf die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung, die mit dem um zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand begründet wird, bleibt weiterhin gültig. § 543 BGB kann weder unmittelbar noch analog auf die ordentliche Kündigung angewandt werden.

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