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Staffelmiete und Modernisierung
Staffelmiete und Modernisierung
Nimmt der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses mit Staffelmietvereinbarung Modernisierungsmaßnahmen vor kann er nach Ablauf der Staffelmiete keine nachtägliche Mieterhöhung für die Modernisierung verlangen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 28.02.2018 (Aktenzeichen 65 S 225/17).
In dem Verfahren ging es um Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter an einer Wohnung vornahm, die mit einer Staffelmietvereinbarung vermietet war. Nach Ablauf der Staffelmiete wollte der Vermieter nachträglich eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen. Der Mieter lehnte dies ab und klagte vor dem zuständigen Amtsgericht und verlangte, dass die Erhöhung für unwirksam erklärt würde. Damit konnte er sich durchsetzen, woraufhin der Vermieter Berufung beim Landgericht Berlin einlegte.
Doch auch hier erhielt der Mieter recht. Die Richter stellten fest, das eine Erhöhung nach § 557a Abs. 2 BGB unzulässig sei. Danach seien auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen in der Zeit der laufenden Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen.
Rechtliches
§ 557a BGB Staffelmiete:
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Plane der Vermieter Modernsierungen während der Zeit, für die die Staffelmiete vereinbart sei, müsse er diese entweder in die Staffelmiete einkalkulieren oder aber auf die Staffelmietvereinbarung verzichten. Mit einer Staffelmiete solle dem Mieter eine klare Kalkulationsgrundlage für sein Mietverhältnis verschafft werden. Außerdem solle sich diese Mietform positiv für den Mieter auswirken. Beide Aspekte würden außer Kraft gesetzt, wenn eine nachträgliche Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen bestünde. Außerdem zeige der Tenor des § 557a, dass die nachträgliche Modernisierungserhöhung der Miete nach dem Willen des Gesetzgebers ausgeschlossen bleiben sollte.