Tipps zur Indexmiete

Tipps zur Indexmiete

Derzeit haben wir mit einer horrenden Inflationsrate zu kämpfen. Das wirkt sich auch auf die Kaufkraft der Mieteinnahmen negativ aus. Darum denken immer mehr Vermieter darüber nach, mit den Mietern eine Indexmiete zu vereinbaren. Hierbei sind aber einige Punkte zu beachten.

Was ist eine Indexmiete?

Normalerweise richtet sich die Miete nach der nachweisbaren örtlichen Vergleichsmiete. Die Werte ergeben sich meist aus einem Mietspiegel. Die Indexmiete hingegen wird auf Basis des amtlichen „Preisindex für Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“ festgelegt. Dieser Verbraucherpreisindex (VPI) wird vom statistischen Bundesamt berechnet und kann im Internet nachgelesen werden.

Voraussetzung für eine Indexmiete

eine Indexmiete muss zwischen den Mietparteien schriftlich vereinbart werden (§ 557b BGB). Ein entsprechender Passus im Mietvertrag reicht hierfür aus. Ist die Indexmiete nicht im Mietvertrag vorgesehen, muss sie zusätzlich schriftlich vereinbart werden und im Mietvertrag ausdrücklich auf diese Vereinbarung Bezug genommen werden.

Indexmiete ist keine Einbahnstraße

Da sich die Indexmiete am schwankenden VPI die orientiert, kann dies auch dazu führen, dass sich die Miete zugunsten des Mieters entwickelt. Schaut man sich jedoch die aktuelle Entwicklung der Inflationsrate an (derzeit knapp über 5 %), muss der Vermieter wohl nicht damit rechnen, dass die Miete in absehbarer Zeit sinken wird.

Berechnungsgrundlage

in vielen Fällen vereinbaren die Mietparteien, dass die Entwicklung des VPI auf der Grundlage eines Basisjahres berechnet wird. Der Index für dieses Basisjahr wird dann mit 100 % angesetzt. In den kommenden Jahren wird der jeweilige Jahresindex mit dem Index des Basisjahres verglichen und die Miete entsprechend angepasst. Es genügte aber auch, dass vereinbart wird, dass man sich bei Berechnung der Mietveränderungen an den prozentualen Änderungen des VP knüpft. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.05.2021 (Aktenzeichen VIII ZR 42/20).

Im selben Urteil stellte der Bundesgerichtshof fest, dass eine Indexmiete Vereinbarung auch dann gültig ist, wenn aus ihr nicht eindeutig hervorgeht, ob sich die Brutto- oder Nettokaltmiete entsprechend des VP ändern soll. Wird ausdrücklich Bezug auf die Nettokaltmiete genommen, bleibt bei einer Mieterhöhung die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen unverändert.

Ankündigung der Mieterhöhung

bei einer Indexmiete erfolgt die Mietanpassung nicht automatisch. Der Vermieter muss sie dem Mieter gegenüber schriftlich erklären. In diesem Fall reicht aber die Textform aus, bei der es keine Originalunterschrift des Vermieters bedarf. Die Ankündigung kann also auch per E-Mail, Fax oder WhatsApp erfolgen.

In der Mitteilung über eine Mietanpassung müssen neben den Namen der Mietparteien und der Adresse bzw. Lage der Wohnung außerdem angegeben werden:

Anfangs-Preisindex
End-Preisindex
die sich daraus ergebende prozentuale Anpassung der Miete
die aktuelle Miethöhe
der sich ergebende Erhöhungsbetrag
die neue Miethöhe
Monat, ab dem die neue Miete fällig wird.

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