Trotz ungerechtfertigtem Eigenbedarf: Grenzen des Schadenersatzes

Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, kann der Mieter grundsätzlich Schadenersatz für seine Aufwendungen bei der Suche einer neuen Wohnung verlangen, wenn der Vermieter später den Eigenbedarf nicht anwendet. Diese Schadenersatzpflicht geht aber nicht so weit, dass der Vermieter die Maklerkosten für den Erwerb einer Eigentumswohnung übernehmen muss. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.12.2020 hervor (Aktenzeichen VIII 238/18).

In dem Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung, die nach einem Vergleich nicht ausgeführt wurde. Der Mieter hatte aber in der Zwischenzeit eine Eigentumswohnung gekauft und verlangte nun vom Vermieter die Erstattung der Maklerkosten von knapp 30.000 Euro.

Im Berufungsverfahren stimmte ihm das zuständige Landgericht zu. Das Gericht sah im Verhalten des Vermieters eine Verletzung der nachvertraglichen Treuepflicht (§ 280 Abs. 1 BGB). Er sei auch über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass die Gründe des Eigenbedarfs weggefallen seien. Da es keine Rolle spiele, ob der Mieter wegen der Eigenbedarfskündigung eine neue Mietwohnung suche oder Eigentum erwerbe, zählten auch die Maklerkosten zu den vom Vermieter zu zahlenden Kosten.

Der BGH entschied jedoch anders und stellte fest, dass der Vermieter die Maklerkosten nicht tragen müsse. Grundsätzlich – so führte das Gericht aus – sei ein Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet, wenn der Eigenbedarfsgrund wegfalle. Hierzu sei er aber nur bis zum Ablauf der Kündigungspflicht verpflichtet. Eine Informationspflicht bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungspflicht bestehe nicht.

Der Vermieter sei aber schon deshalb nicht schadenersatzpflichtig, weil er nicht für Maklerkosten aufkommen müsse, die für den Erwerb von Eigentum entstehen. Zwar stehe der Kauf der Eigentumswohnung wohl im Zusammenhang mit der Kündigung – hiermit habe der Vermieter aber nicht rechnen können. Für die Kosten eines Maklers zur Suche einer Mietwohnung hingegen hätte der Vermieter aufkommen müssen.

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