Unerlaubte gewerbliche Nutzung

Ist mit der nicht erlaubten gewerblichen Nutzung einer Wohnung nur eine geringfügige Beeinträchtigung verbunden, kann der Vermieter die Wohnung nicht kündigen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 04.03.2016 (Aktenzeichen 63 S 199/15).

In dem Verfahren ging es um eine fristlose und gleichzeitige ordentliche Kündigung, die der Vermieter damit begründete, dass die Wohnung teilgewerblich genutzt wurde. Der Mieter – ein Rechtsanwalt – sei zweimal unter der Wohnungsanschrift anwaltlich tätig geworden. Außerdem habe er die Wohnungsanschrift bei der Rechtsanwaltskammer als seine Kanzleiadresse angegeben. Der Mieter akzeptiere die Kündigung nicht, so dass der Streitfall vor Gericht verhandelt wurde.  

Das Landgericht Berlin erklärte die fristlose und auch die ersatzweise ausgesprochene ordentliche Kündigung für nicht wirksam. Grundsätzlich, wo die Richter, könne der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter einen Gewerbebetrieb betreibe und trotz Abmahnung die Wohnungsadresse als Betriebsstätte und Geschäftsadresse nutze. Allerdings müsse aber mit der gewerblichen Nutzung auch eine nennenswerte Beeinträchtigung für die anderen Hausbewohner oder Nachbarn vorliegen. Dies sei aber im vorliegenden Fall nicht gegeben.

Der Mieter habe in seiner Wohnung keine Mandanten empfangen und weder an der Haustür noch auf dem Briefkasten habe sich ein Hinweis auf eine Kanzlei befunden. In den beiden Fällen, in denen der Anwalt unter seiner Wohnungsanschrift aufgetreten war, habe er sich selbst beziehungsweise seine Lebensgefährtin vertreten. Die Angabe der Wohnungsanschrift als Kanzleiadresse sei darauf zurückzuführen, dass der Anwalt beim Einzug über keine Kanzleianschrift verfügte, da kein Arbeitsverhältnis bestand. Dies habe sich inzwischen geändert, der Mieter habe lediglich vergessen, die Anschrift bei der Rechtsanwaltskammer ändern zu lassen.

Eine Beeinträchtigung habe also lediglich aus dem Empfang der Post und der zwei Vertretungsfälle resultiert. Dies sei aber so geringfügig, dass der Vermieter hieraus keinen Kündigungsanspruch ableiten könne.