Unterlassungsansprüche bei Teileigentum

Der Bundesgerichtshof hat jetzt festgestellt, dass eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung von Wohnraum nicht hingenommen werden muss. Wenn auch der Beginn der Nutzung bereits viele Jahre zurückliegt, verjährt der Anspruch auf Unterlassung nicht unbedingt.

In dem Verfahren stritten sich zwei Teileigentümer einer Wohngemeinschaft. Während der eine Eigentümer über die Räume im Souterrain (1) und Erdgeschoss (2) verfügte, gehörten die Wohnungen im 1. Stock (3) und unter dem Dach (4) dem anderen Eigentümer seit 2007 gehörten.

Bei den Räumen im Untergeschoss (1) handelte es sich laut Teilungserklärung um drei Hobbyräume, zwei Kellerräume und einen Flur. Der Eigentümer der Räumlichkeiten ließ diese als Wohnung herrichten und wohnte dort ab 1980 selbst. Ab 1986 vermietete er die Räume ebenfalls als Wohnraum. Seit 2007 erfolgte zweimal eine Vermietung. Der Eigentümer der Einheiten 3 und 4 wollte dem Eigentümer der Untergeschossräume (1) nun verbieten, diese als Wohnraum selbst zu nutzen oder anderen zu vermieten. Der Eigentümer der Souterrainräume (1) hielt jedoch den Anspruch auf Unterlassung für verjährt, da die Räume ja bereits seit 1980 als Wohnung genutzt würden. Allerdings konnte er sich damit weder in den Vorinstanzen noch beim BGH durchsetzen.

Die Richter des BGH bestätigten, dass ein Unterlassungsanspruch bestehe, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken nicht gestattet sei, wenn dadurch die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert würde. Eine Verjährung trete jedoch nicht ein, solange die Räume als Wohnraum genutzt würden. Im Mittelpunkt der Störung sehe nicht nur der Beginn der zweckwidrigen Nutzung, sondern insbesondere die Fortsetzung. Ob die Räume unzulässiger Weise vom Eigentümer als Wohnraum genutzt oder von ihm als solcher vermietet würden, spiele dabei keine Rolle. Außerdem stellten die Neuvermietungen jeweils eine erneute Störung der durch die Teilungserklärung gegebenen Voraussetzungen dar.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2015 – Aktenzeichen V ZR 178/14
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