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Untervermietung
Untervermietung
Es kommt immer wieder zum Streit zwischen Vermietern und Mietern, wenn die Wohnung teilweise oder ganz untervermietet werden soll. Die beiden Parteien haben unterschiedliche Einschätzungen, was erlaubt ist und was nicht. In diesem Betrag haben wir die wichtigsten Fakten zusammengestellt.
Inhalt:
Was ist eine Untervermietung?
Informationen zum Untermieter
Wer darf untervermieten?
Schadenshaftung
Untervermietung verweigern
Untervermietung widerrufen
Mietzuschlag bei Untervermietung
Was ist eine Untervermietung?
Von einer Untervermietung spricht man, wenn der Mieter einzelne Räume oder die gesamte Wohnung einer anderen Person zur Verfügung stellt und dafür Geld verlangt. Auch ein längerer Aufenthalt von Personen in der Mietwohnung sind als Besuch zu werten, wenn die Personen keine Zahlungen an den Mieter leisten. Der Mieter braucht für die Untervermietung in fast allen Fällen die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter kann diese Zustimmung nicht grundlos verweigern.
Informationen zum Untermieter
Der Vermieter hat Anspruch auf Informationen, welche Personen vom Mieter aufgenommen und wie lange diese in der Wohnung verbleiben werden. Der Vermieter darf auch nach dem Beruf des Untervermieters fragen. Außerdem muss der Mieter einen Grund nennen, warum er untervermietet. Dass er ohne die Untermiete die Miete nicht finanzieren kann, gilt als Grund.
Gibt der Mieter die gewünschten Informationen und der Vermieter äußert sich nicht, kann dies als stillschweigende Zustimmung angesehen werden.
Wer kann untervermieten?
Jeder Mieter hat grundsätzlich das Recht, seine Wohnung teilweise oder ganz unterzuvermieten. Wurde die Wohnung an mehrere Personen vermietet, bedarf es für eine Untervermietung der Zustimmung aller Mieter. Einer kann nicht alleine über die Untervermietung entscheiden. Dabei spielt es keine Rolle, ob der einzelne Mieter noch in der Wohnung lebt oder nicht (Urteil des Landgerichts Berlin vom 27.07.2016 – Aktenzeichen 65 S 172/16).
Wer haftet für Schäden?
Für Schäden, die vom Untermieter verursacht werden, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Er muss sich wegen einer Erstattung dann selbst an seinen Untermieter halten. Dies gilt sowohl bei einer erlaubten als auch erst recht bei einer heimlichen Untervermietung. Bei einer heimlichen Untervermietung sind auch vom Untervermieter verursachte Schäden nicht von der Gebäudehaftpflicht des Vermieters gedeckt. Bei einer erlaubten Untervermietung hingegen greift die Versicherung.
Widerspruchsrecht des Vermieters
Die Untervermietung von einzelnen Räumen kann vom Vermieter nur mit einer entsprechenden Begründung abgelehnt werden. Im Zweifelsfall kann der Mieter sogar das Recht auf Untervermietung einklagen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dieses Interesse muss aber nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Was man allerdings unter einem „berechtigten Interesse“ versteht, lässt das Gesetz offen – hier entscheiden die Richter (meist zu Gunsten des Mieters).
Im Extremfall muss der Vermieter dem Mieter, dem er die Untervermietung unberechtigt verweigert hat, die entgangene Untermiete ersetzen. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.6.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 349/13). Vermietet der Mieter aber trotz begründeter und zulässiger Ablehnung durch den Vermieter, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 BGB).
Einer ansonsten zulässigen Untervermietung kann der Vermieter widersprechen, wenn dies ihm nicht zugemutet werden kann. Gründe der Unzumutbarkeit können in der Person des Untermieters liegen (beispielsweise verbale oder körperliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Untermieter, Beleidigungen des Vermieters usw.). Auch die Überbelegung der Wohnung kann die Verweigerung durch den Vermieter rechtfertigen. Die tageweise Vermietung der Wohnung an Messe- oder Feriengäste gehört nicht zu den Untervermietungen und kann im Gegenteil die Kündigung der Wohnung rechtfertigen.
Widerruf möglich
In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Landgerichts Berlin interessant, dass dem Vermieter unter besonderen Umständen das Recht einräumt, die Erlaubnis zur Untervermietung aus wichtigem Grund zu widerrufen. In dem Verfahren ging es um eine mit Erlaubnis untervermietete Wohnung, in der der Hauptmieter aber schon seit 17 Jahren nicht mehr seinen Lebensmittelpunkt hatte. In diesem Fall stellte das Gericht die Unzumutbarkeit der Situation fest und erlaubte, die Zustimmung zur Untervermietung zurückzuziehen.
Untermietzuschlag zur Miete
In einigen Fällen kann der Vermieter einen sogenannten Untermietzuschlag verlangen. Dies ist beispielsweise möglich, wenn die Nebenkosten durch die Untervermietung steigen und mit dem Mieter eine Inklusivmiete vereinbart wurde. Der Zuschlag, der sich nach Ansicht der Gerichte zwischen fünf und 30 Euro bewegen kann, kann allerdings nicht automatisch erhoben werden, er muss in jedem Fall begründet werden (Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.02.2019 – Aktenzeichen 64 S 104/18).