Unwirksame Kündigung

Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter oder dessen Mitarbeiter unberechtigt Zugang zur Wohnung des Mieters verschaffen, um dort Beweise für die Kündigung zu sichern. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 hervor (Aktenzeichen 67 S 20/18).

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der seine Wohnung – auch nach einer Abmahnung – über das Portal airbnb jeweils für eine Nacht vermietet hatte. Der Vermieter erfuhr hiervon, da ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung über das Portal gebucht hatte. Der Mitarbeiter kam so an einen Schlüssel der Wohnung, den der Mieter in einem Kiosk deponiert hatte, verschaffte sich damit ungerechtfertigten Zugang und fertigten eine Reihe von Fotos der Wohnung an. Die daraufhin ausgesprochene Kündigung lehnte der Mieter ab, so dass der Vermieter versuchte, sein Ziel auf dem Klageweg zu erreichen. Vor dem Amtsgericht hatte er auch Erfolg.

Das Landgericht hingegen entschied im Berufungsverfahren, dass keine Gründe für eine fristlose oder ordentliche Kündigung vorlägen. Im vorliegenden Fall sein entscheidend, dass der Vermieter durch das Eindringen des Mitarbeiters der Hausverwaltung in die Mietwohnung eine schwerwiegende Verletzung der Persönlichkeitsrechte des Mieters vorgenommen habe. Akzeptierte das Gericht noch die Scheinanmietung, hielt es die darüberhinausgehenden Maßnahmen (Betreten und fotografieren der Wohnung) als unverhältnismäßig und rechtswidrig.

Als Beweis der unerlaubten Anmietung hätte eine Scheinanmietung ausgereicht, mit der nachweisbar gewesen wäre, dass die Wohnung tatsächlich anmietbar war. Durch das Betreten der Wohnung seien keine weiteren, für eine Kündigung notwendige Erkenntnisse erbracht worden.

Dagegen seien die Pflichtverletzungen des Mieters als so geringfügig anzusehen, dass dies nicht für eine Kündigung ausreiche. Hier sei auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits seit Jahren Beschwerdefrei bestand und die Wohnung tatsächlich nicht von airbnb-Touristen, sondern lediglich von Mitarbeitern der Hausverwaltung (schein-)angemietet wurden.