Urteil: Schadenersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf vortäuscht, kann dies sehr teuer werden. Der Mieter hat dann Schadenersatzanspruch. Der Anspruch umfasst nicht nur die angefallenen Umzugskosten sowie die eventuell entstandene Mieten—Doppelbelastung. Darüber hinaus muss er dem Mieter auch die Differenz zwischen der alten und der neuen – höheren – Miete für dreieinhalb Jahre bezahlen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht Coesfeld vom 01.10.2019 (Aktenzeichen 4 C 156/19).

In dem Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter damit begründete, dass er die Wohnung nun selbst nutzen wolle. Der Mieter suchte sich daraufhin eine neue Wohnung und zog aus. Es stellte sich aber heraus, dass der Vermieter nicht in die neue Wohnung einzog. Der Mieter klagte deshalb vor dem Amtsgericht Coesfeld und verlangte Schadenersatz. Er verlangte Entschädigung für doppelte Mietbelastungen und die Differenz zwischen der alten und neuen, höheren Miete. Darüber hinaus verlangte er nicht nur die tatsächlich entstandenen Umzugskosten, sondern auch den Ersatz von Umzugskosten, wie sie in einem Kostenvoranschlag ermittelt wurden.

Das zuständige Amtsgericht gab dem Mieter recht. Nach § 280 Abs. 1 („Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen…“) müsse der Vermieter Schadenersatz leisten. Da der Vermieter nach dem Freiwerden der Wohnung diese nicht bezog, liege der Verdacht nahe, dass ein Eigenbedarf nicht bestanden habe, sondern lediglich vorgeschoben wurde, um den Mieter aus dem Haus zu bekommen. Darum müsse der Vermieter begründen, warum er die Wohnung nun doch nicht bezogen habe. Diese Begründung hatte der Vermieter jedoch nicht erbracht.

Das Gericht sprach dem Mieter folgende Schadenersatzansprüche zu:

• Ersatz der tatsächlichen Kosten für den Umzug.  Die fiktiven Ausgaben des Kostenvoranschlags erkannte das Gericht nicht an, da lediglich der tatsächlich entstandene Schaden ersetzt werden müsse.
• Die Kosten der doppelten Mietbelastung.
• Die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete für dreieinhalb Jahre. Diesen wert ermittelte das Gericht aufgrund § 9 der Zivilprozessordnung (ZPO).
  

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§ 9 ZPO Wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.

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