Vereinbarung über Ver­waltungs­kosten­pauschale unwirksam

Der Vermieter hat das Recht, in seiner Kalkulation der Grundmiete die Verwaltungskosten zu berücksichtigen. Eine Vereinbarung einer zusätzlichen Verwaltungskostenpauschale hingegen ist nicht zulässig, da die Verwaltungskosten neben der Grundmiete gefordert werde und so als Betriebskosten anzusehen sind, die aber nicht umlagefähig sind. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2018 hervor (Aktenzeichen VIII ZR 254/17)

In dem Verfahren forderte ein Mieter eine von ihm bezahlte monatliche Verwaltungskostenpauschale zurück. Die Pauschale war im (Formular-)Mietvertrag getrennt von der Miete ausgewiesen. Da der Mieter diese Regelung für ungültig hielt, verlangte er die bereits gezahlten Beträge zurück. Der Vermieter sah das anders und verweigerte eine Rückzahlung. Darum klagte der Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht.

Dort wurde seine Klage jedoch abgewiesen. Vor dem Landgericht Berlin hingegen hatte er Erfolg. Die Richter bestätigten den Rückzahlungsanspruch aufgrund des § 812 Abs. 1 BGB („Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.“). Die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel widerspreche den Bestimmungen des § 556 BGB.

556 BGB:Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Neben der Grundmiete können lediglich Betriebskosten abgerechnet oder pauschaliert umgelegt werden (§ 556 Abs. 1 BGB). Hierzu gehörten aber nicht die Verwaltungskosten. Der Vermieter wollte diese Entscheidung nicht akzeptieren und legte beim Bundesgerichtshof (BGH) Revision ein.

Doch der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Berlin und wies die Revision ab. Der Mieter könne die Verwaltungskostenpauschale zurückverlangen, da die entsprechende vertragliche Vereinbarung gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoße.

Grundsätzlich könne der Vermieter den Mieter über die Berechnungsgrundlage der Miete informieren und so quasi die Kalkulation offenlegen. Im vorliegenden Fall handele es sich aber nicht um eine solche Offenlegung.

Der Begriff „Verwaltungskostenpauschale“ gäbe einen Hinweis, dass dies als eine Art Betriebskosten angesehen werde, da innerhalb der Grundmiete der Begriff „Pauschal“ fremd sei. Auch seien Betriebskosten ihrem Wesen nach Betriebskosten. Außerdem weise die vereinbarte Kaution darauf hin, dass es sich um keinen Bestandteil der Grundmiete handele, da diese bei der Kautionsberechnung unberücksichtigt blieben. Da die Verwaltungskosten aber zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten gehören, habe der Mieter ein Rückforderungsrecht.

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