Vergleichsgutachten zur Mietpreiserhöhung

Ein Gutachten auf Basis von Vergleichswohnungen, die in der gleichen Siedlung liegen und in der Hand eines Vermieters liegen, sind als Beweis für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ungeeignet. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil.

Das Urteil bezog sich auf gleich gelagerte Fälle, bei denen ein Vermieter – Eigentümer einer ehemaligen Soldatensiedlung – von seinen Mietern die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt hatte. Er begründete dies mit dem Mietspiegel der Kommune, in der sich die Siedlung befand. Die Mieter weigerten sich jedoch, ihre Zustimmung zu erteilen. Der Vermieter klagte vor dem zuständigen Amtsgericht.

Dieses holte ein Gutachten ein und gab dem Vermieter weitgehend recht. Der Gutachter hatte zur Ermittlung der möglichen Mieterhöhung auf Vergleichswohnung der gleichen Siedlung zurückgegriffen, in der sich die Wohnungen der beklagten Mieter befanden und die ihrem Vermieter gehörten. Im Berufungsverfahren zog das Gericht den Mietspiegel der Kommune zurate und verurteilte die Mieter zur Zustimmung einer etwas niedrigeren Erhöhung.

Im Revisionsverfahren verwarf der BGH das Gutachten. Der Gutachter hätte nach Meinung der Richter ein breites Spektrum vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Kommune heranziehen müssen. Es reiche nicht aus, Vergleichswohnungen eines Eigentümers auszuwählen, der auch noch der Vermieter der zur Mieterhöhungszustimmung aufgeforderten Mieter sei.

Der BGH bestätigte darum grundsätzlich das Urteil des Berufungsgerichts, dessen Einschätzung auf dem kommunalen Mietspiegel beruhte. Da aber der Mietspiegel aber rechtsfehlerhaft war, konnten auch die hier gemachten Angaben nicht zugrunde gelegt werden. Der BGH nahm darum eine Schätzung der rechtsfehlerhaften Passagen des Mietspiegels vor und bestimmte die Höhe der zu fordernden Miete.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.07.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 354/12