Verkauf von Neubauwohnungen rechtfertigt in Berlin keinen längeren Leerstand

Verkauf von Neubauwohnungen rechtfertigt in Berlin keinen längeren Leerstand

Wurde in Berlin neuer Wohnraum geschaffen, der verkauft werden soll, darf dieser nicht mehr als drei Monate leer stehen. Stehen die Wohnungen über drei Monate leer, kommt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz von Berlin zur Anwendung. Es berechtigt die zuständige Behörde, eine Wohnungszuführungsaufforderung zu erteilen. Zu diesem Ergebnis kam das Verwaltungsgericht Berlin in einem Urteil vom 12.05.2024 (Aktenzeichen 6 K 251/22).

Immobilie gebaut, um Wohnungen zu verkaufen

In dem Verfahren ging es um ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten, das 2019 errichtet wurde. Im Oktober 2021 wurde das Gebäude fertiggestellt und die Behörden über die Nutzungsaufnahme informiert. Geplant war der Verkauf der sechs Wohnungen. Zunächst blieben die Wohneinheiten deshalb unbewohnt. Im Februar 2022 erhielt der Projektentwickler eine Wohnungszuführungsaufforderung.

Wohnungszuführungsaufforderung – Hauseigner wehrt sich

Die Behörde berief sich dabei auf das Berliner „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG)“. Der Eigentümer der Immobilie reichte zunächst Widerspruch bei der Behörde ein, hatte dort aber keinen Erfolg. Deshalb klagte er vor dem Verwaltungsgericht Berlin.

Wohnungszuführungsaufforderungen werden meist im Polizei- oder Ordnungsrecht der Bundesländer geregelt. Aus der Aufforderung kann grundsätzlich keine dauerhafte Mietverpflichtung abgeleitet werden. Vorwiegend geht es hierbei um eine kurzfristige, behördliche Maßnahme, wenn Personen dringend untergebracht werden sollen, weil etwa Obdachlosigkeit oder Gefahr für Leib und Leben droht.

Verwaltungsgericht: Zuführungsaufforderung rechtens

Auch vor dem Verwaltungsgericht Berlin konnte sich der Hauseigentümer nicht durchsetzen. Das Gericht erklärte die Wohnungszuführungsaufforderung nach § 4 Abs. 1 ZwVbG für rechtmäßig. Es spielt keine Rolle, dass das Wohnhaus erst nach dem Erlass des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes (Fassung vom 27.09.2021, gültig ab 07.10.2021) errichtet wurde und bislang unbewohnt war.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz hat zum Ziel, dass die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen versorgt wird. Darum müssten auch nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots geschaffene Wohnungen berücksichtigt werden.

Leerstand kann nicht akzeptiert werden

Auch die Verkaufsbemühungen rechtfertigten nach Ansicht des Gerichts keinen weiteren Leerstand. Die Wohnungen kann man auch im vermieteten Zustand verkaufen. Die entstehenden Nachteile beim Verkauf einer vermieteten Wohnung rechtfertigten nach Meinung des Gerichts aber keinen dauernden Leerstand. Der Schutz des Eigentums (Artikel 14 GG – Grundgesetz) schütze nicht den Wunsch des Klägers, eine möglichst hohe Rendite mit den Wohnungen zu erzielen. Deshalb könne man ihm auch zumuten, die Wohnungen zeitlich befristet zu vermieten.

Das Gericht bezweifelte auch, dass sich der Immobilieninhaber ernsthaft um Vermietungen bemüht hätte. Schon, dass laut Kläger nur sieben Besichtigungstermine stattgefunden haben, spreche bei der Wohnungslage in Berlin gegen ernsthafte Bemühungen. Auch konnte der Kläger nicht begründen, warum es trotz der Besichtigungen zu keiner Vermietung kam.

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