Verkehrslärm und Mietminderung

Zur Frage, wann Verkehrslärm den Mieter berechtigen kann, die Miete zu mindern, hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein richtungsweisendes Urteil gefällt. Die Entscheidung des BGH dürfte es den Mietern schwerer machen, die Miete zu kürzen, weil ihm der Verkehrslärm zu stark vorkommt.

In dem Verfahren hatte ein Berliner Vermieter seine Mieter verklagt, weil diese die Miete gekürzt hatten. Aufgrund von Bauarbeiten an einer anderen Straße, war der Verkehr über die Straße umgeleitet worden, in der sich auch die Mietwohnung befand. Aufgrund des gestiegenen Straßenlärms hatten die Mieter die Miete gekürzt. Dies wollte der Vermieter nicht hinnehmen und klagte erfolgreich vor dem Amtsgericht, unterlag aber in der Berufungsverhandlung. Im Revisionsverfahren entschied der BGH zu Gunsten des Vermieters.

Für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung – so die Richter des BGH – reiche es nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich sie vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung sei deshalb die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach ist eine vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung kein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund müssen die Mieter die (erhöhte) Lärmbelastung hinnehmen.

Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19.12.2012 – Aktenzeichen: VIII ZR 152/12