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Verlängerte Verjährungsfrist im Formularmietvertrag
Verlängerte Verjährungsfrist im Formularmietvertrag
Verlängerte Verjährungsfrist im Formularmietvertrag
Eine in einem Formularmietvertrag vereinbarte Verlängerung der Verjährungsfrist zur Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters nach Auszug des Mieters kann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen und deshalb unwirksam sein. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 08.11.2017 (Aktenzeichen VIII 13/17). Im vorliegenden Fall wurde die Frist auf zwölf Monate verlängert (gesetzlich: sechs Monate). Außerdem begann nach dem Mietvertrag die Frist nicht mit der Rückgabe der Mietsache sondern mit Ablauf des rechtlichen Mietverhältnisses.
In dem Verfahren hatte ein Vermieter von seinem Vermieter nach dessen Auszug Schadenersatz verlangt. Da diese Forderung aber erst zehn Monate nach Rückgabe der Wohnung erfolgte, hielt der Ex-Mieter die Ansprüche für verjährt. Er berief sich hierbei auf § 548 Abs. 1 BGB.
Rechtliches
§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Wohnungsinhaber verwies jedoch auf den Formularmietvertrag, in dem vereinbart wurde, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst nach zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Der Wohnungsinhaber versuchte deshalb, seine Forderung gerichtlich durchzusetzen, hatte aber in den Vorinstanzen keinen Erfolg
Auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte er keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass die im Formularmietvertrag getroffene Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Einerseits werde die gesetzliche Verjährungsfrist verdoppelt. Andererseits werde der Beginn der Verjährungsfrist dergestalt verschoben, dass er nicht mit dem Rückerhalt der Wohnung, sondern auf das rechtliche Mietvertragsende abstelle. Beides sei mit dem Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren.
Die (kurze) Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB) werde durch die berechtigten Interessen des Mieters begründet. Dieser habe nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff auf die Wohnung , so dass er keine Beweissicherung mehr vornehmen kann. Der könne sich jedoch nach Rückgabe Klarheit über etwaige Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter verschaffen. Die gesetzlich vorgesehene Verjährungsfrist von sechs Monaten reiche hierfür vollkommen aus. Somit würde mit der gesetzlichen Regelung Rechtssicherheit und bezüglich bestehender Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht.
Daran ändere sich auch nichts, wenn gleichzeitig vereinbart würde, dass sich die Fristen zugunsten des Mieters bezüglich Ersatz von Aufwendungen und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verlängerten.