Vermieter muss Anwalt selbst bezahlen

Wehrt sich ein Mieter gegen eine unbegründete Eigenbedarfskündigung, wird er in nahezu allen Fällen Recht bekommen. Zieht er einen Anwalt hinzu, der den Streit vorgerichtlich klärt, muss er die Kosten hierfür jedoch selbst tragen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem jetzt veröffentlichten Urteil.

In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter, bei dem er 2005 eine Wohnung gemietet hatte. Diese Wohnung wurde ihm am 25.11.2008 schriftlich gekündigt. Das Schreiben enthielt keine nähere Angaben, die die Kündigung begründeten. Es wurde jedoch Bezug auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genommen (Kündigung wegen Eigenbedarfs). Der Mieter schaltete einen Rechtsanwalt ein, der die Kündigung – erfolgreich – zurückwies. Dem Mieter wurde danach erneut – mit einer rechtsmäßigen  Begründung – gekündigt. Diese Kündigung wurde auch erfolgreich durchgesetzt.

Der Mieter erhielt von seinem Anwalt eine Rechnung über 667,35 €. Er zahlte den Betrag und forderte ihn – nebst Zinsen und Kosten – von seinem – nun ehemaligen – Vermieter zurück. Die entsprechende Klage wurde zunächst vom Amtsgericht abgewiesen. Vom Landgericht wurde dieses Urteil verworfen und der Vermieter zur Zahlung der Anwaltskosten verurteilt. Gegen diese Entscheidung ging der Vermieter in Revision vor dem Bundesgerichtshof. Dieser entschied letztinstanzlich, dass der Vermieter nicht zahlen müsse.

Die Richter vertraten in Ihrer Begründung die Auffassung, dass für den Vermieter keine vertragliche Nebenpflicht bestehe, die formellen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung zu beachten. Darum könnte der Ex-Mieter auch keinen Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen“).

Weiter führte der Bundesgerichtshof aus, dass hier auf andere, vom Berufungsgericht herangezogene Urteile des BGH nicht zurückgegriffen werden könne, da es sich in den dort behandelten Fällen um eine andere Fallgestaltung handele. In diesen Fällen ging es darum, dass sich die beklagten Vermieter auf einen materiellen Kündigungsgrund berufen hätten, der nicht bestand. Im vorliegenden Fall ginge es jedoch um die Frage der Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen und ob der Vermieter im Rahmen einer vertraglichen Nebenpflicht verpflichtet sei eine formell unwirksame Kündigung zu unterlassen. Dies wurde vom BGH verneint. Mithin muss der Mieter die Kosten für den Anwalt selbst tragen.

Urteil des BGH vom 15.12.2010 – Aktenzeichen VIII ZR 9/10