Vermietung an nahe Verwandte – steuerliche Bewertung

Vermietung an nahe Verwandte – steuerliche Bewertung

In einem Urteil vom 10.03.2022 nimmt das Finanzgericht Berlin-Brandenburg zu der Frage Stellung, wann ein Mietverhältnis zwischen nahen Verwandten vom Finanzamt anzuerkennen ist. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht zugunsten des Steuerzahlers, obwohl einige Punkte des Vertrages einem Fremdvergleich nicht standhielten. (Aktenzeichen 9 K 9197/20).

Dachgeschosswohnung wird ausgebaut

In dem Verfahren ging es um ein Einfamilienhaus, in dem die Eigentümer wohnten und das Dachgeschoss an die Mutter / Schwiegermutter vermietet hatten. Die Wohnung wurde mit knapp 68,5 m² angegeben. Kurz nach deren Tod im August 2014 wurde das Dach des Hauses gedämmt, neu eingedeckt und mit fünf neuen Fenstern versehen. Zwei bestehende Fenster und der Dachausstieg wurden ebenfalls ausgetauscht.

In der Zeit von März bis Juni 2015 wurde ein umfangreicher Innenausbau vorgenommen, bei dem eine Treppe zur Einliegerwohnung installiert, wodurch zwei neue Räume mit liegenden Fenstern entstanden.

vermietung an Tochter und Schwiegersohn

Im März 2015 vermieteten die Eigentümer eine Wohnung „im Dachgeschoss“ an die Tochter und ihren Gatten. Auch hier wurde die Wohnfläche mit rund 68,5 m² angegeben. Es wurde eine Miete von 548,00 € vereinbart. Das Mietverhältnis sollte mit dem Einzug beginnen.

finanzamt will kosten nicht anerkennen

Die in der Steuererklärung abgesetzten Kosten für die Renovierungs- und Ausbaukosten erkannte das Finanzamt nicht an. Es argumentierte, dass die vereinbarte Miete einem Fremdvergleich nicht standhalte. Bei einem Fremden hätte man bei Miete und Nebenkosten auch die neu geschaffenen Räume mitgerechnet worden.

finanzgericht widerspricht finanzamt

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg war hier anderer Meinung. Dass die neu geschaffenen Räume im Mietvertrag nicht mitberücksichtigt wurden, sah das Gericht als vergleichsweise gering an. Dabei müsse auch berücksichtigt werden, dass die im oberen Bereich der Dachgeschosswohnung befindlichen Räume niedrig seien und lediglich als Nutzraum eingestuft werden könnten, nicht als Aufenthaltsräume.

voraussetzungen für anerkennung von Verwandten-mietverhältnis

Steuerrechtlich können Mietverhältnisse zwischen nahen Verwandten nur anerkannt werden, wenn

diese wirklich gewollt sind,
eindeutig, bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart werden (z. B. durch einen Mietvertrag),
Der Mietvertrag auch erfüllt wird (die Wohnung also wirklich bewohnt wird) und
das Mietverhältnis und Mietvertrag so auch mit Fremden vereinbart würden.

Hinweis auf Urteil des Bundesfinanzhofs

Das Finanzgericht verwies im vorliegenden Fall aber auch auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 04.10.2016 (Aktenzeichen IX R 8/16). Dort stellte der BFH fest, dass ein Mietverhältnis zwischen nahen Verwandten einem Fremdvergleich nicht standhält, wenn es in zahlreichen Punkten von einer Vereinbarung gegenüber Dritten nicht standhält. Dies ist individuell zu prüfen. Diese Voraussetzungen sah das Finanzgericht im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

einzelfallprüfung notwendig

In seiner Begründung machte das Gericht jedoch deutlich, dass mehrere für ein Mietverhältnis unübliche Regelungen durchaus zum Versagen der steuerlichen Anerkennung führen können. Dies gilt auch , wenn die  Abweichungen für sich gesehen nicht zur Versagung der steuerrechtlichen Anerkennung führen.

das Orignalurteil können Sie hier nachlesen